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6个月还是2年? 房产抵押标的期限该怎么选

2017-04-20 15:02:04 分类:理财攻略 作者:信贷大王
  很多投资人喜欢房产抵押借款,觉得有房子押在手上,安全性有保障,心里踏实,实际上,过于关注这种钢筋混凝土结构所代表的的坚固和稳定,会让我们忽视房贷标自身的风险。
  
  先上结论:
  
  1、随着已还款期数的增加,房贷标越来越安全;
  
  2、以等额本息方式还款的房贷标,可以买24个月长标;
  
  3、以先息后本方式还款的房贷标,尽量买6个月短标。
  
  怎样衡量房贷标的质量
  
  房贷标质量取决于两方面,一是房产价值,二是放款额度。比方说一套价值100万的商品房,其房产价值就是100万,如果我们放给他110万,那人家直接不还钱了,房子您收走,不谢。所以,一般情况下放款额度都是房产价值的一个折数,比如7折,就是放款70万。显然,这个折数越小对出借人越有利,这里不考虑二押,可以理解为折数越小,这个房贷标的质量就越好。
  
  
  按照这个房贷标质量的定义,随着偿还期数增加,房贷标质量越来越好。因为期数越靠后,我们的待还余额越少,但房产价值是不变的,相当于折数降低。看下面的图,我向出借70万给借款人,等额本息分12期偿还,蓝线表示随着月份的增加,待还金额越来越少,红线表示房产价值不变。站在借款人的立场上,谁也不愿意在最后几期违约,为了一点欠款就卖房还债不划算。
  
  可以把房产价值与待还余额之间的差值称为房产剩余价值,这个值随时间流逝逐步扩大,房贷标抗风险能力逐步增强。不仅借款人的还款意愿会增强,房产价格下跌带来的违约风险也在减小。
  
  现实中房产价值并非一成不变,如果房价出现大幅下跌,使得房产价值比待还余额还少,就会再次出现“房子您收走,不谢”的情况,放款额度占房产价值7成,就是这个原因,是为了防御未来出现的房价下跌风险,表现在图上就是红线掉头向下并且穿过蓝线。
  
  这种情况很像2008年深圳出现过的断供潮,当时美国次贷危机刚刚爆发,经济预期比较差,深圳房价开始出现大幅下跌,一些业主发现,自己的房子跌到了200万,但还欠银行按揭贷款300万,那还不如让银行把房子收走呢,于是区域性金融危机的苗头出现了。
  
  房贷标质量与还款方式的关系
  
  在前面的例子里,我们假定的还款方式是等额本息,如果把还款方式换成先息后本,风险结构会变得很不一样,尤其是房价下跌引发的违约风险将表现得非常突出。
  
  
  看上面的图,我们假定在完成出借之后,房产价值进入了下跌通道。因为等额本息这种还款方式每月只回息不回本,所以待还余额一直比较高,下降速度也比等额本息的慢,房价只要下降得快一些,房产价值线(红线)肯定是先穿过先息后本的待还余额变化趋势线(黄线),房产剩余价值率先为0,这意味着先息后本抗风险能力更差,等额本息由于待还余额下降速度快,为房价下跌提供了广阔的安全空间。
  
  网贷平台一般会采取这样的策略来应对,以等额本息方式还款的借款人,其还款期限可以长一些,2年、3年都行,以先息后本方式还款的借款人,其还款期限一定不能长,6个月为宜,或者最多不超过1年,同时,其放贷额度也要低一些。
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