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四月楼价真的就是一个跌字吗?加拿大第二城市的房价面临大幅上涨!

股海杨帆 2018-05-05 12:21:14
摘要
四月楼价真的就是一个跌字吗?加拿大第二大城市房价面临大幅上涨!最新公布的多伦多房产局(TREB)数据显示,4月多伦多房屋成交量同比下跌32.1%,为连续第四个月走低,创15年来最差月度表现之一。4月多...

四月楼价真的就是一个跌字吗?加拿大第二大城市房价面临大幅上涨!


最新公布的多伦多房产局(TREB)数据显示,4月多伦多房屋成交量同比下跌32.1%,为连续第四个月走低,创15年来最差月度表现之一。4月多伦多房屋成交价的均价为80.45万加元,较去年同期的历史最高点下跌12.4%。


今年不但利息上涨,而且财政部的B20法规下,银行开始执行更加严厉的贷款政策,双重压力下,今年头四个月,多伦多楼市创下2009年金融危机以来最差开局。



就在多伦多4月房屋成交量同比下跌32.1%,温哥华成交量同比下跌27%之际,加拿大第二大城市蒙特利尔4月成交量较去年四月大涨10%!


蒙特利尔这个被很多人遗忘的城市,地产市场正在全面发展,在温哥华和多伦多都实施了海外买家税后,蒙特利尔并未跟随,大量资金正在涌向这个市场。


不仅市场活跃,蒙特利尔的平均房价只有31万加币,而多伦多市场即使连续下跌,目前平均房价还高高站在80万加币的水平!


蒙特利尔作为加拿大第二大城市,似乎许多人对此一无所知,如果说蒙特利尔曾经是加拿大的经济中心,很多人更是不敢相信!


提到加拿大,人们首先想到的就是多伦多!



其实,蒙特利尔这个位于圣劳伦斯河畔的美丽城市,从其名字上就带着雍容华贵的气息:蒙特利尔这个名字来源于古代法语-Monte Royal,就是皇家山的意思,比起多伦多的土狼屯,好听不知道多少倍!


开个玩笑而已,多伦多的名字其实是印第安语言中的Tkaronto,意思是有生长在水中的大树的地方!


无论怎样从名字上讲,蒙特利尔更胜一筹。不过,不仅是名字而已,蒙特利尔在1976年之前,一直是加拿大的经济中心。加拿大最大的银行皇家银行总部就是设立在蒙特利尔,更不要提BMO 蒙特利尔银行了!


(BMO总部设在蒙特利尔的Saint Jacques街上)


两家加拿大最大的商业银行都在蒙特利尔,而且在同一条圣雅克街上,这难道是巧合吗?其实,作为加拿大最老的银行,蒙特利尔银行,这家成立于1817年的银行,在1935年之前,一直是加拿大的中央银行,发行自己的货币,其代码是001。直到1935年, Bank of Canada 成立后,才正式让位出来。


至于现在红的发紫的TD银行,其代码仅仅为004,这家银行其实叫Toronto Dominion Bank,是1955年Toronto bank 多伦多银行,将Dominion Bank合并后才形成的,Toronto bank 成立于1855年,这也不过是一家农业银行,主要给一些种粮食的农民进行拆借。



如果没有后来的变化,加拿大今天的金融市场,就不是整天以Bay Street 的马首是瞻,而是以蒙特利尔的Saint Jacques为中心了!


那么,到底发生了什么事情,让一个如此辉煌的城市,一个拥有加拿大最老的银行,金融中心,制造业中心的城市,让位于多伦多,在加拿大人的视野中消失了呢?


这一切都要从一场疯狂的举债行动说起,1976年之前,加拿大人眼中只有蒙特利尔,这个城市的人们幸福指数空前高涨,于是全力申请了当年的奥运会!



蒙特利尔的实力确实太强,当年击败了美国的洛杉矶,和苏联的莫斯科,成功拿到1976年的夏季奥运会。


伊丽莎白女王二世以及菲利普王子特地从大西洋彼岸飞来捧场,蒙特利尔成为加拿大人眼中最棒的城市!



针对一些人对于市政府大规模举债的行为,一些经济学家开始警告,这种疯狂行为会导致严重后果。


但是,被成功蒙住眼睛的政客们却毫不理睬,蒙特利尔市长信誓旦旦的说:“奥运会不可能造成财政赤字,这种可能性比男人生孩子都低。”



但后来的事实证明政客们搞错了,蒙特利尔奥运会成为了奥运史上臭名昭著的最赔钱奥运。


那届奥运会一开始预算适度,即1.2亿加元(约1.1亿美元),但奥运建设中开始严重超支,数以百万计的钱继续用于升级体育场,最可笑的是建设了一个从来没有工作过的可伸缩屋顶。这样一来,这次奥运会大幅超出预算,最终支出9.22亿加元,使得蒙特利尔欠下天文数字的巨大债务。


奥运会造成巨大的财政赤字,这笔债务让蒙特利尔人民整整还了三十年,到2006年才连本带息的还清。这三十年里,几乎两代人都为此付出沉重代价,各种税负堕入牛马,不堪重负的人们纷纷逃离这座城市。



大批企业和人才南下多伦多,整个金融中心和制造业中心都转移到安省,这一次的疯狂负债,使得安省成为制造业中心,多伦多成为取代蒙特利尔成为加拿大的第一大城市!


不过,现在安省也开始走上蒙特利尔和魁北克省当年的老路!


安省的总债务目前高达3200亿加元,是加拿大所有省份的债务之和,虽然人口只有美国最大州加州的三分之一,但是债务水平却是加州的两倍!分摊到每个安省民(包括年迈的老人和初生的婴儿)身上为人均 2.3万加元。



安省每年为支付债务的利息高达114亿加元。过去几年的低利息环境中,本来给安省非常好的机会减少债务。


无奈,在低利息时,安省政府利用这个机会最大限度的增加债务,可惜的是没有把好钢用在刀刃上,许多债务并未用在改善经济结构,和刺激将来的经济增长方面。反而举债来大发福利红包。



现在大家都在为蒙特利尔和多伦多的房价差感觉诧异,有没有人想过,现在蒙特利尔的31万加币房价,和多伦多80万加币的房价,如果经历三十年后变换一下位置是什么滋味?


多伦多人没有体会到的苦楚,蒙特利尔人却足足的领教了三十年。如果安省看不到当年蒙特利尔的举债悲剧,不断的向债务巅峰攀登的话,别忘了风水轮流转的道理。


目前的利息拐点来临时,利息上涨加上加元贬值的压力下,安省政府一方面变卖国有资产,另外一方面就学习魁北克省不断的加税,一定要把赋税最高的桂冠从魁北克手中夺过来!在一个税负不断增加的城市里,谁敢说多伦多人不会再来一次向北方的大迁徙呢?



如果今后大批的资金流向蒙特利尔市,人才和企业同样会追随而至。目前,蒙特利尔的经济迅猛发展,仅仅过去一年里,蒙特利尔的就业增加人数是过去八年的总和,亚马逊,IBM,脸书等大型客机公司纷纷进驻,CMHC的分析师认为,蒙特利尔的房价增长将会超过多伦多和温哥华!


注︰文中提及产品只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。




周日讲座通知








关键字: 房价 加拿大 上涨
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