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交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”

之家哥 2018-02-25 21:10:51
摘要
网贷之家小编根据舆情频道的相关数据,精心整理的关于《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》的精选文章10篇,希望对您的投资理财能有帮助。

《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选一

12月18日,交通银行携手万科、绿地、碧桂园等26家房地产企业和广州市住房租赁协会等5个住房租赁平台在广州举办“住房租赁高峰论坛”。会上,交行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议,给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度,专项用于金融支持住房租赁业务发展。

本次论坛和签约会的举办,是交行贯彻落实党的十九大关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求,践行国有金融机构培育和发展住房租赁市场责任义务的最新举措,亦是交行全面进军住房租赁市场的重要标志,再掀住房租赁银政企合作新高潮。

据了解,此前,交行已经以广东为试点,为佛山市建鑫住房租赁有限公司提供20年期融资支持,实现广东地区银行业第一笔住房租赁支持融资落地,为破解住房租赁融资瓶颈、探索共赢市场格局给出了交行方案。

交行广东省分行周宝志行长在致辞中表示,在住房租赁领域,交行已推出从融资支持、平台建设、个人住房租赁、咨询服务等“全链条覆盖、全产品配套、整合平台支撑”的金融服务,并通过建立“团队制+项目制”的方式逐一满足**和企业的特色需求,扎实推动项目落地、着力培育住房市场。

会上,佛山市住建局蔡栋伦副局长对交通银行在住房租赁领域所做的工作表示肯定。

此次高峰论坛活动,交行还邀请原中国社科院金融研究所金融发展史主任易宪容,为与会人员解读广东省及省内热点地区住房租赁政策。同时,交行总行公司部房地产业务专家,也详尽介绍了交行住房租赁特色金融服务方案。

出席本次签约的房地产企业有:万科、碧桂园、保利、雅居乐、凯德、金科、时代、合景、金融街、宝能、越秀集团、珠江实业、格力、佳兆业、仁恒、珠海中珠、君华、新力、中惠熙元。**、平台类企业有:广州市住房租赁协会、佛山市建鑫住房租赁有限公司、广州市开发区人才工作集团。

住房租赁高峰论坛成功举办是交行在住房租赁市场银政企合作的重要举措,与众多机构成功签订战略合作协议有助于进一步深化交行与各机构全方位、深层次的合作。交行将以本次签约为起点,持续提升住房租赁市场综合化、精细化金融服务水平,以更优质的服务回馈客户、回报社会。

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《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选二

商报记者 虞洪波 综合报道

继支付宝10月10日宣布在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等8个城市上线租房平台,实现付一押零、信用租房的模式,中国银联次日宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议,共同推动住房租赁市场建设,提升老百姓租房、用房综合服务体验之后,近日,北京、广州等多个城市上线了官方的住房租赁监管平台。记者发现,全国已有10余个城市出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案,均提及搭建**住房租赁交易服务平台,并明确了建设时间表。

无论是**搭建的平台强调的信息真实合法,还是支付宝提出的信用良好者可免押金租房,其宗旨都是引入信用管理。业内人士表示,这些措施一旦真正实施,将对整个租房市场产生颠覆效应。

新举措

政银合推住房租赁监管及交易平台

2日,广东省与建行广东省分行达成住房租赁战略合作,共同打造政银合作的住房租赁监管及交易平台。

据悉,本次合作有三个特点:一是打造一种“**主导推动、建行融资融智”的佛山模式,二是集成一个住房租赁平台服务系统,三是营造一种“租也挺美好”的住房文化氛围。

其中,建行广东省分行与佛山市住建局联合打造的佛山住房租赁平台,被纳入市**政务服务体系,提供租赁房源发布、登记、认证、交易、审核、监管、信用指数、租赁企业管理以及提供统计分析、监测督导等功能服务。通过系统集成,让各个市场参与主体能够“找得真、住得安、付得起、用得好、管得全、估得准”。

3日,建行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司,以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品,标志着建设银行正式进军深圳住房租赁市场。

多地住房租赁交易服务平台上线

记者2日从成都市房管局了解到,成都住房租赁交易服务平台目前已处于试运行阶段。该平台包括“我要出租、我要租房、签约备案、我要找中介、评价信息、人才安居、公租房”等12项服务。每套房源后面附有“房源核实码”,这就是房源的真实合法信息;每套房源还标注有“未抵押”或“已抵押”、“已核实产权”、“可租”等信息。该平台还将实现“租赁押金监管”功能,租赁当事人可自愿选择是否将押金纳入监管,以避免随意克扣押金的行为,维护合法权益。

由武汉市房管局联合建行打造的武汉住房租赁交易服务平台1日正式运行。这是全国省会城市中首次上线政银合作模式的住房租赁交易服务平台。本次上线的主要是住房租赁企业服务和**监管服务两大子平台,初步实现租赁企业准入、房源发布、预约看房、合同签订、房源验证、租赁合同备案、办理入住和退房等全线上办理。

而北京市住建委会同相关部门建立的住房租赁监管平台也于10月31日正式上线。通过监管平台完成住房租赁登记备案,各部门根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、适龄子女接受义务教育等公共服务事项。

好处多

共享住房交易和不动产登记数据信息

当前,百姓租房存在几大痛点:虚假房源多;合同不报备,发生纠纷时租客维权困难;房东涨租、租期随意、二房东现象屡禁不绝等。各地推出的官方住房租赁平台,将通过收集和发布租赁信息、动态监测租赁信息、指导住房租赁价格等,有效遏制租房乱象。

多个试点城市明确了住房租赁平台建设的时间表:沈阳提出12月底前,实现官方平台的全部设计功能;厦门提出,年底前形成基本框架、实现初步功能,明年6月完善;广东肇庆提出,争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台。

深圳、合肥和郑州等地提出,平台要提供便捷的租赁信息发布服务,及时披露租赁住房供应总量、租赁人口、租金等信息,从而引导市场合理定价。

南京、武汉等地提出,平台将整合房源信息,把规模化住房租赁企业、大型房地产经纪机构和个人房源信息全部纳入平台。

厦门、肇庆和佛山等地拟通过平台推行租赁合同网上签约,规范租赁双方和中介机构行为,最终实现“房源登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租房证明”全过程网上办理。

广东省住建厅厅长张少康表示,未来,由**主导建设的住房租赁交易平台,将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享,实现放盘-交易-备案-评价-数据发布一条龙服务,严把房源真实关,并逐步将各类租赁住房纳入平台统一管理。

房东、租客、中介都将被评估信用

“租赁市场乱象丛生的重要原因之一,在于信用体系不完善。”芝麻信用管理有限公司总经理胡滔建议,未来住房租赁平台应全面引入“信用租房”。

据了解,多地的官方平台将引入信用管理。如成都提出建立住房租赁信息发布和审核标准,建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类市场主体的信用管理体系,建立“红名单”和“黑名单”制度。

杭州市房产交易产权登记管理中心主任韩君卿说,杭州将在全城引入“信用租房”,可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。信用好的租客不仅可能免交押金,还有可能按月缴纳房租。如果在租房过程中有恶意失信行为,会影响其信用评估。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,未来应通过住房租赁市场立法、培育住房租赁企业、规范租赁行为、让租房居民享受平等公共服务等,进一步完善房地产的基础性制度和长效机制。

如何把信用机制纳入租房?蚂蚁金服相关负责人谈到,首先,通过对房东、租客、从业人员(中介/房屋管家)和平台分别做出实时的信用评估。不同信用指数的用户可享受不同信用服务。好信用的租客甚至可以享受押金减免,房租月付的服务,极大减少了年轻人租房成本。在签约环节,我们通过可信电子合约和支付宝在线支付,保障合约和交易的真实可信与便捷。

租房后,引入信用奖惩机制,建立租房行业的黑白名单。基于各方的履约记录,形成租客、房东和从业人员的租房诚信档案,从而持续反哺整个行业信用体系。爱护房源,按时交租,诚实守信等行为都有助于信用积累。而恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为也会影响其信用评估。通过行业良性循环,营造遵守契约的行为,化解租房纠纷。

意义大

信用租房能减少多少资金成本

支付宝目前接入的合作方主要是连锁品牌公寓魔方和服务商蘑菇,再通过服务商接入了近百家品牌公寓,比如welike、朗筑公寓等,目前已接入超过100万套房源,其中,芝麻分高于650分便可免押金的房源占比15%左右。支付宝方面透露,目前有近10家合作伙伴正在接入中,接下来会陆续和放心公寓联盟中近300家品牌公寓商户洽谈合作,争取再接入两三百万套房源。

之所以最先引入品牌公寓合作,支付宝方面介绍,“最重要的是他们提供真实房源,后续我们也会和传统中介公司合作,逐步接入他们的房源。”蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博说。

“我们希望推广的方式是‘付一押零’,用户凭借自己的信用,减免押金,按月交租。”王博介绍说,“B2B2C这一模式此前在上海进行了半年左右的试运行,结果显示,提供信用免押金的房源虽然仅占15%,却占据了80%的成交量,这证明信用租房模式非常受到用户的青睐。”

租房时,“付三押一”是最常见的付款方式,例如一套房子月租金3500元,租客需一次性付14000元,其中还不包括中介费。通过信用租房,租房时只需要准备3500元,之后按月交租,大幅缓解资金压力。不仅如此,租客还可免遭各种权益受损状况,比如假房源,黑中介骗取中介费,房东随意上涨租金、恶意逐客等。

据住建部统计,目前中国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。

伴随着消费升级,租房市场的规模一直在呈现快速增长态势。据链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示,预计到2025年,中国的房屋租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将超过4.6万亿。

业内人士告诉记者,住房租赁是个对各方信用依赖都很高的行业,不论是租客、房东、经纪公司还是招租平台,守信可以帮助行业良性发展,避免纠纷。无论是银联还是支付宝,都希望通过解决租房市场的痛点问题,从而介入这个巨大的市场中去,抢食万亿级的大蛋糕。

租房迎接信用时代

从蚂蚁金服的业务模式来看,并非争夺租房市场的霸主地位,后续或在三个领域提供支持。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称:第一,信用认证,此类信用认证的信息,源于支付宝等交易背后的大数据分析,最后会传递到租赁交易的公共平台上,以供租赁的各方参考。第二,消费金融支持,相关用户的租金贷款需求和租房需求,都通过此类租赁平台可以实现一步到位的满足。第三,电子化操作,这主要就是互联网平台的功能,有助于后续此类交易的便捷化。

“从支付宝此类合作来看,我们看到了跨界合作对房地产领域,尤其是租赁市场领域带来了变革。类似的合作具有创新意义,为租赁市场的消费行为规范和激励都创造了较好的机制。”一位不愿具名的资深地产从业人士说。

中国银联表示,正在积极加快与其他试点城市的合作进展,今年年内有望在12个试点城市全部实现服务开通。

住房市场是最容易搭载金融服务的消费场景,支付机构可以提供相应的金融增值服务。银联提供的资料显示,银联住房租赁服务平台的特色在于,一端通过连接**住房租赁平台对接租赁参与各方,包括房产开发企业、机构运营企业、出租人及承租人等。另一端通过银联标准接口对接各银行及其他各类金融机构的金融产品,让**住房租赁平台通过一点接入,实现全部银行及各类金融机构的金融服务,达到“一点接入、全面覆盖”效果。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,支付宝提出的“付一押零”一旦真正实施,将会对整个租房市场产生颠覆效应,加上支付宝原先就有的蚂蚁花呗、借呗等多重消费金融能力,“支付+信用+消费金融”将成为支付宝的主打内容。

(信息来源:新华社、每日经济新闻、中国经济周刊、经济参考报、时代周报)

《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选三

《中国经济周刊》2017年第46期封面

“租购并举”加速度

《中国经济周刊》记者 银昕 姚冬琴 张燕 | 北京、深圳、佛山报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第46期)

******在十九大报告中指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

***的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂。从市场层面看,从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并划定12个试点城市4个多月以来,住房租赁市场已经呈现出前所未有的火热景象:

各地**新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局,甚至连互联网公司也想分羹住房租赁市场。

从**到各类市场主体,每一方都看好住房租赁市场,而他们的每一个动作也都在推动着这个市场的发展。

“购租并举”4个字在2015年中央经济工作会议时便已现身,但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话,如今“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”,并正在开始加速度。

4个月以来,住房租赁市场正在发生哪些新变化,又会给这一本已火热的市场带来哪些新的期待?

地方**新政策

各地如何发力“租购同权”?

由**主导,集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”,也被视为各项政策落地的抓手。(视觉中国)

住房租赁,已经成为我国住房体系的重要组成部分。在前期已出台加快发展住房租赁市场相关政策的基础上,首批开展住房租赁试点的12个城市,以及北京、上海等一线城市,正在积极推动新政的落地。

补建租赁市场“基础设施”:杭州、广州、武汉、成都等推出官方房屋租赁平台

不同于房屋买卖要到相关部门进行备案,住房租赁市场长期处于监管“盲区”。虚假房源、合同不报备、房东随意涨租、更改租期、“二房东”现象屡禁不绝等,都是目前租赁市场上存在的痛点。

由**主导,集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”,也被视为各项政策落地的抓手。

今年7月,住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求,多措并举,加快发展住房租赁市场。“建设**住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。

7月过后,各地**主导的住房租赁平台相继亮相。8月21日,成都住房租赁交易服务平台启动试运行,截至11月7日,出租房源信息多达272355条,其中已签约房源268953条;9月29日,杭州住房租赁监管服务平台上线试运行,一个月累计

据《中国经济周刊》记者不完全统计,在12个试点城市中,除上述城市已推出官方住房租赁平台外,其他城市均提出搭建**住房租赁平台,并明确了时间表。例如,沈阳提出,12月底前实现官方平台的全部设计功能;厦门提出,年底前形成基本框架、实现初步功能,明年6月完善;广东肇庆提出,争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台。

在12个试点城市中,有4个城市(广州、深圳、佛山、肇庆)在广东,广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示,未来由**主导建设的住房租赁交易平台,将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享,实现放盘—交易—备案—评价—数据发布一条龙服务,严把房源真实关,并逐步将各类城中村租赁住房纳入平台统一管理。

在12个试点城市之外的一些一线城市,官方租赁服务平台也应运而生。10月31日,与北京住房租赁新政同步,北京住房租赁监管服务平台正式上线。监管平台完成主体认证、房源查验、合同备案等工作;服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。

在北京房地产业协会秘书长陈志看来,形成统一的监管平台和服务平台,有利于**实施统一监管,实现信息数据的共享。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,建设**住房租赁平台,为机构开展专业化、规模化的租赁经营创造了基础,还为租赁下游衍生产业创造出了商机,比如房地产信托投资基金(REITs)、房屋装修、电商提供的所有生活服务(租客休闲娱乐、快递服务)等。

增加租赁增量——国企成市场“压舱石”

在加快发展住房租赁市场的过程中,各地都积极发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,并提出了具体的落实目标。

7月底,成都便提出,到2017年年底,成都将组建或改建3~4家国有住房租赁公司。

南京市在《南京市住房租赁试点工作方案》中明确,市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业,原则上不少于两家;区级层面由各区**、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点。2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。

沈阳也出台了细致的方案:2017年12月底前,组建两家国有住房租赁平台公司,通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理,完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定一到两个改建房源项目。到2020年,国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模,持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

上海的表态也很明确。9月15日,上海市**发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,其中明确表示,“通过国资国企的引领和示范,尽快增加市场供给,稳定市场租金,将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石,并形成一批可复制、可推广的经验做法,吸引更多的企业投身住房租赁产业。”

7月24日,上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块,是上海首次推出租赁住房用地,要求竞得人须100%自持70年。这两宗“只租不售”地块,最终花落张江集团和嘉定发展集团。

有分析人士认为,要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖,意在为租赁市场增加供给,并增加机构房源在市场中的占比。

9月13日,上海再次成功出让租赁住房用地。位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地,被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得。

短短40天内,上海6宗租赁住房用地成功出让,全部是被国企竞得。

人才争夺:倒逼“租售同权”?

在越来越多的城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”之时,各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢?

2017年,武汉市委书记陈一新明确提出了“5年留下100万大学生”的目标。“求贤若渴”的不仅是武汉,2017年以来,南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策,本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源丰富的南京、武汉、成都和长沙等地实现。

10月16日,武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》,其中规定办理落户的条件为:具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位,年龄不满40周岁的人员,而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制。

其中,武汉市明确规定符合人才政策者有自有房屋的,可在房屋所在地落户,无自有房屋的,可在单位集体户落户,受到外界关注的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。这部分租房者在基本公共服务,特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售同权”?

“租售同权”的提法始于广州,住建部发言人也称“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。但对于外界颇为关注的教育权利,有态度谨慎的业内人士指出,在学位使用问题上,租房者的子女一直都有入学的权利,只是在优先级上的顺位次序不同。“事实上,以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能,很多房主都会与房客在合同内约定,房客不得使用学位。”中原地产研究院首席研究员张大伟分析说。业内普遍认为,若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位,“租售同权”还只能停留在口号层面上。

据了解,武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似:第一顺位为“房户合一”;第二顺位为“有房无户”;第三顺位是租房者的子女。一位业内人士对《中国经济周刊》记者称,虽“房户分离”者的地位有些尴尬,但也属于“有房有户”,在此前提下将户籍迁至其已购房产处并非难事,关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾。以在武汉落户的本科生为例,如果其选择租房,户籍落在租住房屋所在社区的公共户,则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者,他们的顺位是否排在“有房无户”,即在武汉购房但还未获得武汉户籍的这部分人之前呢?

《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人,该负责人明确表示:武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首,其次才是房屋所有权,“不论是集体户口还是社区公共户,都是武汉人,是武汉人就会按照本地人的待遇来处理。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前,该负责人回答称“‘有户无房’的优先级原则上的确应高于‘有房无户’,但进一步的实施细则还在制定中,无法给出明确答复。”

“给其中一部分符合一定条件的租房者‘塞’一个户口过去,他们子女学位使用的顺位就往前排了,因为大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则。”有业内人士分析说,以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”,未必不是一种选择。

但现实情况却是,在优质教育资源的学位争夺中,第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读,再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题,似乎稍显遥远。武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者,“在武汉优质教育资源集中的地区,‘房户合一’这部分人都不能百分之百保证进入名校,再讨论谁排第二的问题没有实际意义,租房者就是排第二也上不了名校。”

上述基础教育处相关负责人补充说,武汉市各区县的教育资源分布情况不同,每年4月各区县教育局会对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底调查,到6月份再公布具体的实行办法。“在满足第一顺位的‘房户合一’后,若学位还有富余,‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可一并解决。”但他也坦言,若连第一顺位的都无法百分百满足,后两个顺位的情况就只能调剂,“只能保证上公立学校,但不能上名校。”

土地供应新来源

北京案例:集体土地如何助力租赁市场?

在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后,一些城市增加了针对租赁市场的土地供应,供地来源也更为多样,集体土地成为租赁市场土地的重要来源。

“虽说我们目前入住率只有50%多,且还有4栋楼没有对外开放,但就排队申请的创业团队数量来说,已经接近供不应求,我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡堃告诉《中国经济周刊》记者,自2017年1月首批租客入住后,希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。

2017年以来,利用集体建设用地建设租赁住房,增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在**文件中。2017年8月,国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知,在北京、上海等13个城市开展第一批试点。虽然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中,但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试,截至2017年10月,北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住,共5600余套房屋已有承租者入住。

温泉镇351地块项目:村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金

记者从海淀区房管局了解到,温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目,也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米,可提供2772套公租房,用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。

胡堃介绍说:“351地块所在位置属于东埠头村,但项目决策是温泉镇集体做出的,开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司,租金收益先分到各个村,然后再分到每个村民的账户上。”

据了解,该项目由村集体直接租给海淀区房管局,合约期限为10年,房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金,“不论现在和未来的入住率如何,村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃说。

作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目,中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同,专门对创业团队中的人员配租,并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者,351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目,而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展,通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮,“2015年海淀区**测算得出的结论显示,保障性住房的供给数量基本可以满足需求,所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”

一位工作人员告诉记者,该项目有一居室、开间和两居室三种户型,面积最大的为60余平方米,与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房,一室一厅户型租金为每月3000元左右,而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元,“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠,这是非常大的优惠比例。”

温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议,已有2369套房屋具备租赁意向,其中1795套房屋已签订租赁意向协议,有279个创业团队签约入住1338套。

谁有资格承租创客小镇中的租赁住房?胡堃介绍:“硬性条件是公司注册地在海淀,为保其在初创阶段,注册时间在5年之内。小镇与创业团队签约,再由团队推荐人员承租,前提是承租人在北京市必须名下无房。”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇,还要先通过“路演”,“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者,“其次还要看团队成员是否靠谱,项目本身是否有前途。”胡堃说,只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外,创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动,建立了退出机制,“入住资质每年一审,达不到标准的团队会被请出去,有的项目发展得不好,没到一年的复审期限就被请走了。”

“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”,胡堃将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时代”;将集体所有土地出租,兴办乡镇企业则是“2.0时代”;建造房屋收租金是“3.0时代”;“将集体经济融入产业革命的浪潮,助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。

唐家岭项目:入股村民收益不仅来自公租房租金

北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。

2010年前,由于该地区周边产业园集群效应,吸引了大量外地产业工人集聚,彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求,造成了“蚁族”现象。2010年开始,随着唐家岭新城项目的实施,旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

记者从海淀区房管局了解到,集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区,分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块,该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目,共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套,已竣工交付并实现分配入住,土井村项目共有租赁住房678套,将于近期竣工交付。

唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租,而是提供给两类人群:具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。

2010年开始,随着唐家岭新城项目的实施,旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

其中,北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万;4人以上家庭年收入不超过13万,人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日,唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作,面向保障家庭公开摇号配租,租金标准为35元/建筑平方米·月,目前项目已入住876套。

该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注,唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房,并拟于近期再向其分配200余套住宅,“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作,已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇相同,唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下,再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。

据了解,北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金,唐家岭村根据每位入股村民的占股数,每年年底直接划到村民的账户上,而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金,唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者,“集体用地的建设内容不仅有公租房,还有商业配套,比如餐厅、酒店、超市等,这些和公租房一起构成‘资产包’,‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。”

助力租赁市场之余撬动土改?

11月16日,北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》),除鼓励长租,单次租期不得超过10年外,还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋。

而早在今年4月,《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布,明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷,建设150万套住宅,其中租赁房屋50万套,而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。

利用集体建设用地建设租赁住房,除为租赁市场提供增量外,还引发了“农业人口城市化”的讨论,有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”。

集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”,在用地、规划和销售上都不受法律保护。按照国土部的说明,集体建设用地建设租赁住房,符合规划,依法审批,由不动产登记保护,同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房,所有权不变,归集体经济组织;不征地,采用占地方式办理用地手续,房屋都是大产权登记,不予分割办理单元产权证。

对此,中国人民大学教授刘守英认为,集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义,“外地农民主要就是一个体面落脚的问题,而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”

尽管只是进入了租赁市场,但这一举动引发了一些人士的猜测。此前,集体建设用地被大量用于发展乡镇企业,通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力,农民由于有相对稳定的地租收入,在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化。

“这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为,以东莞为例,改革开放前只是一座5平方公里的小县城,是乡镇企业的发展使产业不断集聚,现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市,其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有,“此外,‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的。”

黄小虎认为,过去农民融入城市化进程有三条路可走:在集体所有的土地上转型,发展非农产业;进城打工;国家征地。前两条路是自主参与城市化,第三条是被动参与城市化。

如今,集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场,使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望。“这有点超出我的预期”,黄小虎解释说,“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割,让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”,他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔。”

租赁市场新主体

房企大佬、互联网巨头、银行也盯上租房大蛋糕

随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者,搅动了租房市场的一池春水。

统计显示,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。不过,目前我国住房租赁市场以个人出租为主,租赁企业提供的房源不足5%,远低于发达国家50%以上的比例。到2030年,中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元,未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。

今年7月住建部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措就是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

有分析认为,此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”,消除多次转租和群租造成的混乱现象。未来,住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展。

4个多月来,一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场,显然,盯上这块蛋糕的不只是房企。

房企大佬密集征战长租市场

春江水暖鸭先知。逐渐升温的住房租赁市场,房地产企业是第一批冲浪者,老玩家也有了“新玩法”。

11月2日,佛山市“CCB建融家园·泊寓”项目奠基,这是广东首例住宅100%自持70年的项目,将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区,将建设15000平方米的人才住房,推出约2400套的租赁房源。

“泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌,2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前,万科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。

“万科近年来大力发展长租公寓业务,旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅。所有这些努力尝试,都是为了让房屋回归居住属性,希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力。”万科董事会**、首席执行官郁亮说。

同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部,其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露,公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”,决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产。

拥有央企背景的保利地产,在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,项目布局十余城市。

据不完全统计,目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。

方正证券首席***家任泽平分析认为,长租公寓作为一种创新业务,不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型,也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。

申万宏源研报则认为,未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。

互联网巨头分羹租赁市场

面对庞大的租赁市场,互联网巨头也纷纷加入想要分一杯羹。

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。

10月10日,支付宝的租房业务正式上线,支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻,在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房,即芝麻信用达到650分以上,可以免押金、按月交租。未来,对于恶意逐客、随意涨租的房东,租客还可以打差评,并记入对方的芝麻信用租房档案。

据蚂蚁金服方面介绍,目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房,接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝。蚂蚁金服预计,今年年底将建设包括租客、房东和从业人员的租房信用档案。

蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者表示,“使用信用租房签订的是电子合同。这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力;免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系;而按月交租的背后其实是房租分期,需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”他表示,未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+消费金融”的这一整套多维能力,蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放。

就在支付宝租房平台上线前,9月29日,带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线,这是全国首个智慧住房租赁平台。与支付宝目前上线的房源不同,这一“官方平台”上除了品牌公寓,还涵盖了个人房源和品牌中介房源。

《中国经济周刊》记者注意到,早在2016年8月,阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务。而在更早之前,芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作。

就在支付宝宣布上线租房平台后不久,记者在北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”中发现了京东的身影。公告显示,北京京东尚科技术有限公司为中选单位,该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资控股。也就是说,京东将成为北京住房租赁监管平台的技术支持方。

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。

对此,京东方面回应《中国经济周刊》记者称,由于目前**尚未公布相应内容,具体业务细节还不便透露。此外,刚刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节。

尽管如此,京东对租赁市场的兴趣却早在2015年就显现了出来。2015年,京东金融与链家旗下的自如联合推出了白条租房,目前,京东白条租房的合作公寓品牌已经达到4家。

“阿里、京东各自电商平台每天数亿人次的流量,这是任何一家房企都不会忽视的资源。”易居研究院研究员赖勤分析说。

有业内人士预测,未来会有越来越多的互联网企业进入租赁市场,尤其是互联网金融公司,可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展。

记者了解到,跨境电商平台联络互动在今年年初以2.3亿元购买会找房(北京)网络技术有限公司部分股权并对其进行增资。会找房为租房者提供信息服务,其核心业务是为租户提供房租分期的撮合借款业务,目前已覆盖全国30多个城市,用户超过50万。根据收购时的公告显示,预测会找房2017、2018、2019年税后净利润将分别达到1800万元、3300万元、4500万元。

上银行,租套房

11月3日,中国建设银行深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企,以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,进军住房租赁市场,并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理。

建设银行推出了“CCB建融家园”长租品牌,在深圳首批推出5000余套长租房源。这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区,其中大部分是由售转租的全新房源。截至10月份,已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。

此前一天,建行与佛山市国有住房租赁平台建鑫住房租赁有限公司(下称“建鑫租赁”)签约,双方共建“CCB建融家园·乐家”项目。这是广东首个**主导推出、银行与国有企业合作共建的住房租赁项目。在建行授信支持下,由建鑫租赁购置首批租赁房源410套,建筑面积近2.2万平方米。

作为国内最早开办个人住房贷款业务的商业银行,建设银行此次又率先进军住房租赁市场,建设银行党委书记、董事长田国立表示,建设银行凭借30余年在住房市场的深厚沉淀,有着对国家住房制度改革深刻的理解,形成了住房金融服务的独特优势。

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。

在进军长租市场的同时,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,支持个人住房租赁需求。“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率,低于同期购房按揭贷款,额度最高100万元,最长期限10年。同时,建行也将加大向住房租赁企业提供金融支持。11月2日,建设银行广东省分行行长刘军表示,未来5年,建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款。

其他银行也纷纷加大了对住房租赁的介入力度。10月30日,中信银行与碧桂园集团签署合作协议,未来3年将在长租住宅领域为碧桂园提供300亿元保障性基金,满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。

事实上,相比住房租赁贷款成“新秀”,房地产开发贷自去年以来颇受冷落。不少银行提出,严格落实国家房地产调控政策和监管措施,分类实施房地产信贷调控,加强房地产风险管理,严格控制商用房开发贷款。方正证券研报分析认为,商业银行抢滩住房租赁市场有重要意义。将加速房企推出更多租赁房源,缓解房价上涨压力。相较于直接销售,住房租赁回款期长、回款速度慢,以银企合作模式开展租赁业务,房企可加速回笼资金,加速其将空置房转变为租赁房推向市场,增加供给。

企业融资新模式

长租公寓“类REITs”破冰

“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保,仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高的AAA指数,这连我们自己也没有想到。”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。

10月11日,国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生:新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年,其中优先级产品获AAA指数,利率5.3%。从2013年开始进入长租公寓市场的王戈宏感慨,“终于熬出来了。”

随后,国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日,保利地产(600048.SH)发布公告称,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》。该类REITs总额不超过50亿元,采取“储架式分期发行”,首期发行自《无异议函》出具之日起6个月之内完成,其余各期自该函出具之日起24个月之内完成。“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水,REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。

长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”

2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到,“积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)”。随后,加快REITs试点的提法先后出现在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。

REITs,即房地产信托投资基金,而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资,用于资产包中项目建设,投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红。以新派公寓发行的类REITs为例,其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓,即新派公寓CBD项目为底层物业资产,该公寓也是投资者收益的产生来源。保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持有的租赁住房为底层资产。

新派公寓发行的类REITs为以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓为底层物业资产。

为何租赁市场对REITs充满期待?

相比于买卖市场,租赁市场存在服务链条长、周期长等问题,当开发商因不满足于投资建设租赁类产品“赚慢钱”“赚小钱”时,发行REITs让开发商可以向社会融资,将“重资产变轻”,一旦REITs吸引到足够多的社会资本投入,开发商自身所占的股份低于一定比例时便可将自身持股撤出,既保证项目正常运转,又使开发商资金流动性不受影响。“其实所有开发商都不愿意将大量的资金长期锁定在某一处或几处项目上,REITs是一个解决的办法。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对记者说。亚豪机构市场总监郭毅则表示,当上海、北京等城市陆续推出一定自持比例地块和百分百自持的租赁用地时,所有开发商都希望尽可能地增强资金流动性,“从这一点来看,业界多数人对REITs持期待态度。”

“REITs给投资者的收益由两部分构成,”王戈宏告诉记者,“第一部分是租赁获得的租金收益,第二部分是资产本身的增值。”王戈宏说,新派公寓自持的CBD项目是他于2013年在该栋物业无人问津时买下的,4年后的资产净值已经翻了两番,“光有钱不行,还要懂运营,只有精细化运营做到位了,才能实现租金和资产两者都增值,投资者才能有回报。”

自1960年美国出台《房地产投资信托法案》,REITs在海外已发展了半个多世纪,美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区推出的REITs市值已达1.8万亿美元。以美国公司Equity Residential为例,其收入主要由旗下公寓的租金收入和转卖公寓后获得的资本利得构成,始终是全美最大的长租公寓REITs运营商之一,发行的REITs投资回报率稳定在7%左右。据记者了解,7%~8%也是美国大多数REITs的整体收益水平,REITs在美国是介乎债券和股票的投资品种,而非暴利的投机品。有投资人把REITs称为“股市的平衡器”,而由于其在2007年次贷危机中的稳定表现,业界亦有“REITs绕过了危机”的说法。

但值得注意的是,美国长租公寓REITs可行的三个条件包括:稳定的租金收益率(每年3%的上升趋势和5%左右的空置率)、稳步上升的租赁需求,以及青年人对长租公寓浓厚的兴趣,这些在我国目前的租赁市场都尚需要培育。

长租公寓“类REITs ”仍存隐忧

业界对REITs并非一致看好,认为隐忧仍在。

亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者介绍说,一些人不看好REITs的原因在于我国租赁市场的租售比过低(东部大中城市不到1:500),且收回成本的周期较长,相比于“一锤子买卖”能“挣快钱”“挣大钱”的买卖市场,做租赁“挣得少”“挣得慢”,而REITs的原理在于投资者看好底层资产未来的租金收益,否则会无人问津。

她举例说,若在上世纪90年代的北京市朝阳区洼里乡,即目前北京奥林匹克公园的主体范围内,某公司以当时的价格购置一栋楼,进行包括租赁服务在内的各项商业开发,对外发行租赁型REITs,以目前亚奥商圈的房价、地价及租金水平,该款REITs才值得被投资者购买,“还有一个前提是它要躲过奥林匹克公园建设过程中的各种拆迁。”

中原地产研究院首席分析师张大伟认为,租赁行业的核心问题是租售比悬殊,按照市场目前的资产价格与租金价格来看,盈利的可能性很小,“这样一来,租赁企业核心问题是如何盈利,而不是寻找渠道变现利润继续投资。”

其实,新派与保利这两单类REITs采取了与郭毅所言相似的“打法”。新派公寓类REITs资产包中的CBD项目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的价格购得的,改造成白领高端长租公寓后于2014年正式对外运营。而有业内人士向记者透露,保利地产旗下的4个租赁公寓品牌自持部分的物业也是在较早前获得的地块,与目前的行情相比已有不少增值,而REITs带给投资者的一部分收益就是资产包内资产本身的增值,“从这个角度看,两家的打法从逻辑上是正确的。”该业内人士还表示,将早期拿地的自持项目作为REITs底层资产是可复制的经验,很有借鉴意义。

值得注意的是,目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类,虽开发商和房屋租赁企业对两种模式均有涉及,但开发商更多采用“大房东”,即所谓自持物业的“重资产”模式;房屋租赁企业多采用“二房东”模式,即从物业持有方租得房屋后再整体打包、装修的“轻资产”模式。目前新派、保利这两单类REITs均为“重资产”模式,张大伟分析说:“市场上主流租赁业态并非自持物业,而是轻资产模式,此种模式目前并未获得政策红利。”

“‘二房东’的REITs不是不能做而是有难度。”郭毅表示,“二房东”面临的尴尬在于资产包中的项目不是自己的,而是从“大房东”处租来的,成本不可控是关键问题,“一旦周边地价上涨,‘二房东’合约到期,就面临被‘大房东’涨租金的压力。”而在王戈宏看来,“二房东”模式的REITs “没太大意义”,“‘二房东’无非是将租金中的‘应收’部分证券化罢了,将未来的租金收益贴现,‘二房东’模式的成本本来就高,资金回报周期长,‘大房东’涨房租后造成的成本上涨会落在租客头上,与支付宝的0利息分期付款相比,优势丧尽。”

多数企业选择“组合拳出击”,以新派公寓为例,在CBD项目之余,其在北京另外两个项目:故宫和新国展项目上则是“二房东”。王戈宏认为REITs渐多不代表所有企业都被倒逼用自持物业的方式争当“大房东”,而是要“打好配合”,“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场,REITs的基金收益有其他用武之地。”

离“真REITs”还有多远?

有评论人士对保利此次类Reits的发行方式分析说,“储架式分期发行”不仅是一次融资,更间接实现了公募REITs的扩募功能,已经非常接近真正的公募REITs,树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。

其实,非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已出现。2014年,中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海印股份信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划先后问世,与新派和保利两单类REITs相比,上述几款类REITs均非长租公寓形态,但其都被称为“类REITs”,即只向银行等投资机构开放,不可在证券交易所公开向个人投资者发售。

“从REITs在海外的发展经验来看,真正的REITs应该就是租赁型REITs,REITs这个词的诞生从一开始就是服务于租赁市场,与租赁市场紧密相连。”王戈宏认为,国内市场目前已有的REITs,除保利和新派这两单之外,“血统都不够纯。”

“真REITs”何时出现成为备受关注的话题。与“类REITs”不同,“真REITs”可直接在股票市场上市交易,再加上租金收入免税以及强制性分配等政策,需要国家立法及各职能部门的协调。

对此,郭毅分析认为:“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更多的把控,在制度设计上决策层可能还需要时间再做些准备。”在王戈宏看来,突破所谓“政策壁垒”很简单,就是何时出台“真REITs”的试点政策,“把红灯变成绿灯”,“国家连续出台政策鼓励租赁,以及开发商拿地100%持有,不断在交易所推出各种ABS和‘类REITs’产品,这都是相当积极的信号。作为投身租赁市场的品牌,不能等着绿灯亮了才启动,而是做好资产包在线上等待,绿灯亮了首先冲出去。”

《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选四

******在十九大报告中指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

***的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂。从市场层面看,从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并划定12个试点城市4个多月以来,住房租赁市场已经呈现出前所未有的火热景象:

各地**新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局,甚至连互联网公司也想分羹住房租赁市场。

从**到各类市场主体,每一方都看好住房租赁市场,而他们的每一个动作也都在推动着这个市场的发展。

“购租并举”4个字在2015年中央经济工作会议时便已现身,但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话,如今“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”,并正在开始加速度。

4个月以来,住房租赁市场正在发生哪些新变化,又会给这一本已火热的市场带来哪些新的期待?

地方**新政策

各地如何发力“租购同权”?

住房租赁,已经成为我国住房体系的重要组成部分。在前期已出台加快发展住房租赁市场相关政策的基础上,首批开展住房租赁试点的12个城市,以及北京、上海等一线城市,正在积极推动新政的落地。

补建租赁市场“基础设施”:杭州、广州、武汉、成都等推出官方房屋租赁平台

不同于房屋买卖要到相关部门进行备案,住房租赁市场长期处于监管“盲区”。虚假房源、合同不报备、房东随意涨租、更改租期、“二房东”现象屡禁不绝等,都是目前租赁市场上存在的痛点。

由**主导,集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”,也被视为各项政策落地的抓手。

今年7月,住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求,多措并举,加快发展住房租赁市场。“建设**住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。

7月过后,各地**主导的住房租赁平台相继亮相。8月21日,成都住房租赁交易服务平台启动试运行,截至11月7日,出租房源信息多达272355条,其中已签约房源268953条;9月29日,杭州住房租赁监管服务平台上线试运行,一个月累计访问量近60万次,累计挂牌房源37244套;10月19日,广州推出**住房租赁平台“广州智慧阳光租赁平台”;11月1日,由武汉房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台上线运行;成都住房租赁交易服务平台日前开始试运行,并首次公布一批房产经纪人黑名单……

据《中国经济周刊》记者不完全统计,在12个试点城市中,除上述城市已推出官方住房租赁平台外,其他城市均提出搭建**住房租赁平台,并明确了时间表。例如,沈阳提出,12月底前实现官方平台的全部设计功能;厦门提出,年底前形成基本框架、实现初步功能,明年6月完善;广东肇庆提出,争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台。

在12个试点城市中,有4个城市(广州、深圳、佛山、肇庆)在广东,广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示,未来由**主导建设的住房租赁交易平台,将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享,实现放盘―交易―备案―评价―数据发布一条龙服务,严把房源真实关,并逐步将各类城中村租赁住房纳入平台统一管理。

在12个试点城市之外的一些一线城市,官方租赁服务平台也应运而生。10月31日,与北京住房租赁新政同步,北京住房租赁监管服务平台正式上线。监管平台完成主体认证、房源查验、合同备案等工作;服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。

在北京房地产业协会秘书长陈志看来,形成统一的监管平台和服务平台,有利于**实施统一监管,实现信息数据的共享。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,建设**住房租赁平台,为机构开展专业化、规模化的租赁经营创造了基础,还为租赁下游衍生产业创造出了商机,比如房地产信托投资基金(REITs)、房屋装修、电商提供的所有生活服务(租客休闲娱乐、快递服务)等。

增加租赁增量――国企成市场“压舱石”

在加快发展住房租赁市场的过程中,各地都积极发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,并提出了具体的落实目标。

7月底,成都便提出,到2017年年底,成都将组建或改建3~4家国有住房租赁公司。

南京市在《南京市住房租赁试点工作方案》中明确,市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业,原则上不少于两家;区级层面由各区**、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点。2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。

沈阳也出台了细致的方案:2017年12月底前,组建两家国有住房租赁平台公司,通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理,完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定一到两个改建房源项目。到2020年,国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模,持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

上海的表态也很明确。9月15日,上海市**发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,其中明确表示,“通过国资国企的引领和示范,尽快增加市场供给,稳定市场租金,将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石,并形成一批可复制、可推广的经验做法,吸引更多的企业投身住房租赁产业。”

7月24日,上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块,是上海首次推出租赁住房用地,要求竞得人须100%自持70年。这两宗“只租不售”地块,最终花落张江集团和嘉定发展集团。

有分析人士认为,要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖,意在为租赁市场增加供给,并增加机构房源在市场中的占比。

9月13日,上海再次成功出让租赁住房用地。位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地,被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得。

短短40天内,上海6宗租赁住房用地成功出让,全部是被国企竞得。

人才争夺:倒逼“租售同权”?

在越来越多的城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”之时,各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢?

2017年,武汉市委书记陈一新明确提出了“5年留下100万大学生”的目标。“求贤若渴”的不仅是武汉,2017年以来,南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策,本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源丰富的南京、武汉、成都和长沙等地实现。

10月16日,武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》,其中规定办理落户的条件为:具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位,年龄不满40周岁的人员,而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制。

其中,武汉市明确规定符合人才政策者有自有房屋的,可在房屋所在地落户,无自有房屋的,可在单位集体户落户,受到外界关注的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。这部分租房者在基本公共服务,特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售同权”?

“租售同权”的提法始于广州,住建部发言人也称“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。但对于外界颇为关注的教育权利,有态度谨慎的业内人士指出,在学位使用问题上,租房者的子女一直都有入学的权利,只是在优先级上的顺位次序不同。“事实上,以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能,很多房主都会与房客在合同内约定,房客不得使用学位。”中原地产研究院首席研究员张大伟分析说。业内普遍认为,若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位,“租售同权”还只能停留在口号层面上。

据了解,武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似:第一顺位为“房户合一”;第二顺位为“有房无户”;第三顺位是租房者的子女。一位业内人士对《中国经济周刊》记者称,虽“房户分离”者的地位有些尴尬,但也属于“有房有户”,在此前提下将户籍迁至其已购房产处并非难事,关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾。以在武汉落户的本科生为例,如果其选择租房,户籍落在租住房屋所在社区的公共户,则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者,他们的顺位是否排在“有房无户”,即在武汉购房但还未获得武汉户籍的这部分人之前呢?

《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人,该负责人明确表示:武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首,其次才是房屋所有权,“不论是集体户口还是社区公共户,都是武汉人,是武汉人就会按照本地人的待遇来处理。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前,该负责人回答称“‘有户无房’的优先级原则上的确应高于‘有房无户’,但进一步的实施细则还在制定中,无法给出明确答复。”

“给其中一部分符合一定条件的租房者‘塞’一个户口过去,他们子女学位使用的顺位就往前排了,因为大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则。”有业内人士分析说,以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”,未必不是一种选择。

但现实情况却是,在优质教育资源的学位争夺中,第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读,再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题,似乎稍显遥远。武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者,“在武汉优质教育资源集中的地区,‘房户合一’这部分人都不能百分之百保证进入名校,再讨论谁排第二的问题没有实际意义,租房者就是排第二也上不了名校。”

上述基础教育处相关负责人补充说,武汉市各区县的教育资源分布情况不同,每年4月各区县教育局会对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底调查,到6月份再公布具体的实行办法。“在满足第一顺位的‘房户合一’后,若学位还有富余,‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可一并解决。”但他也坦言,若连第一顺位的都无法百分百满足,后两个顺位的情况就只能调剂,“只能保证上公立学校,但不能上名校。”

土地供应新来源

北京案例:集体土地如何助力租赁市场?

在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后,一些城市增加了针对租赁市场的土地供应,供地来源也更为多样,集体土地成为租赁市场土地的重要来源。

“虽说我们目前入住率只有50%多,且还有4栋楼没有对外开放,但就排队申请的创业团队数量来说,已经接近供不应求,我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡腋嫠摺吨泄弥芸芳钦撸2017年1月首批租客入住后,希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。

2017年以来,利用集体建设用地建设租赁住房,增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在**文件中。2017年8月,国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知,在北京、上海等13个城市开展第一批试点。虽然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中,但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试,截至2017年10月,北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住,共5600余套房屋已有承租者入住。

温泉镇351地块项目:村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金

记者从海淀区房管局了解到,温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目,也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米,可提供2772套公租房,用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。

胡医樯芩担骸351地块所在位置属于东埠头村,但项目决策是温泉镇集体做出的,开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司,租金收益先分到各个村,然后再分到每个村民的账户上。”

据了解,该项目由村集体直接租给海淀区房管局,合约期限为10年,房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金,“不论现在和未来的入住率如何,村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡宜怠

作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目,中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同,专门对创业团队中的人员配租,并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者,351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目,而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展,通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮,“2015年海淀区**测算得出的结论显示,保障性住房的供给数量基本可以满足需求,所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”

一位工作人员告诉记者,该项目有一居室、开间和两居室三种户型,面积最大的为60余平方米,与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房,一室一厅户型租金为每月3000元左右,而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元,“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠,这是非常大的优惠比例。”

温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议,已有2369套房屋具备租赁意向,其中1795套房屋已签订租赁意向协议,有279个创业团队签约入住1338套。

谁有资格承租创客小镇中的租赁住房?胡医樯埽骸坝残蕴跫枪咀⒉岬卦诤5恚F湓诔醮唇锥危⒉崾奔湓5年之内。小镇与创业团队签约,再由团队推荐人员承租,前提是承租人在北京市必须名下无房。”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇,还要先通过“路演”,“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者,“其次还要看团队成员是否靠谱,项目本身是否有前途。”胡宜担挥新费葜械玫降际80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外,创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动,建立了退出机制,“入住资质每年一审,达不到标准的团队会被请出去,有的项目发展得不好,没到一年的复审期限就被请走了。”

“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”,胡医畛踔淮邮禄九┮瞪募寰眯翁莆1.0时代”;将集体所有土地出租,兴办乡镇企业则是“2.0时代”;建造房屋收租金是“3.0时代”;“将集体经济融入产业革命的浪潮,助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。

唐家岭项目:入股村民收益不仅来自公租房租金

北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。

2010年前,由于该地区周边产业园集群效应,吸引了大量外地产业工人集聚,彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求,造成了“蚁族”现象。2010年开始,随着唐家岭新城项目的实施,旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

记者从海淀区房管局了解到,集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区,分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块,该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目,共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套,已竣工交付并实现分配入住,土井村项目共有租赁住房678套,将于近期竣工交付。

唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租,而是提供给两类人群:具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。

其中,北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万;4人以上家庭年收入不超过13万,人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日,唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作,面向保障家庭公开摇号配租,租金标准为35元/建筑平方米・月,目前项目已入住876套。

该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注,唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房,并拟于近期再向其分配200余套住宅,“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作,已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇相同,唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下,再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。

据了解,北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金,唐家岭村根据每位入股村民的占股数,每年年底直接划到村民的账户上,而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金,唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者,“集体用地的建设内容不仅有公租房,还有商业配套,比如餐厅、酒店、超市等,这些和公租房一起构成‘资产包’,‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。”

助力租赁市场之余撬动土改?

11月16日,北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》),除鼓励长租,单次租期不得超过10年外,还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋。

而早在今年4月,《北京市2017―2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布,明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷,建设150万套住宅,其中租赁房屋50万套,而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。

利用集体建设用地建设租赁住房,除为租赁市场提供增量外,还引发了“农业人口城市化”的讨论,有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”。

集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”,在用地、规划和销售上都不受法律保护。按照国土部的说明,集体建设用地建设租赁住房,符合规划,依法审批,由不动产登记保护,同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房,所有权不变,归集体经济组织;不征地,采用占地方式办理用地手续,房屋都是大产权登记,不予分割办理单元产权证。

对此,中国人民大学教授刘守英认为,集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义,“外地农民主要就是一个体面落脚的问题,而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”

尽管只是进入了租赁市场,但这一举动引发了一些人士的猜测。此前,集体建设用地被大量用于发展乡镇企业,通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力,农民由于有相对稳定的地租收入,在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化。

“这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为,以东莞为例,改革开放前只是一座5平方公里的小县城,是乡镇企业的发展使产业不断集聚,现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市,其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有,“此外,‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的。”

黄小虎认为,过去农民融入城市化进程有三条路可走:在集体所有的土地上转型,发展非农产业;进城打工;国家征地。前两条路是自主参与城市化,第三条是被动参与城市化。

如今,集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场,使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望。“这有点超出我的预期”,黄小虎解释说,“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割,让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”,他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔。”

租赁市场新主体

房企大佬、互联网巨头、银行也盯上租房大蛋糕

随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者,搅动了租房市场的一池春水。

统计显示,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。不过,目前我国住房租赁市场以个人出租为主,租赁企业提供的房源不足5%,远低于发达国家50%以上的比例。到2030年,中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元,未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。

今年7月住建部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措就是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

有分析认为,此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”,消除多次转租和群租造成的混乱现象。未来,住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展。

4个多月来,一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场,显然,盯上这块蛋糕的不只是房企。

房企大佬密集征战长租市场

春江水暖鸭先知。逐渐升温的住房租赁市场,房地产企业是第一批冲浪者,老玩家也有了“新玩法”。

11月2日,佛山市“CCB建融家园・泊寓”项目奠基,这是广东首例住宅100%自持70年的项目,将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区,将建设15000平方米的人才住房,推出约2400套的租赁房源。

“泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌,2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前,万科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。

“万科近年来大力发展长租公寓业务,旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅。所有这些努力尝试,都是为了让房屋回归居住属性,希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力。”万科董事会**、首席执行官郁亮说。

同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部,其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露,公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”,决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产。

拥有央企背景的保利地产,在租赁住房领域已建立瑜Z阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,项目布局十余城市。

据不完全统计,目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。

方正证券首席***家任泽平分析认为,长租公寓作为一种创新业务,不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型,也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。

申万宏源研报则认为,未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。

互联网巨头分羹租赁市场

面对庞大的租赁市场,互联网巨头也纷纷加入想要分一杯羹。

10月10日,支付宝的租房业务正式上线,支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻,在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房,即芝麻信用达到650分以上,可以免押金、按月交租。未来,对于恶意逐客、随意涨租的房东,租客还可以打差评,并记入对方的芝麻信用租房档案。

据蚂蚁金服方面介绍,目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌――蘑菇租房,接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝。蚂蚁金服预计,今年年底将建设包括租客、房东和从业人员的租房信用档案。

蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者表示,“使用信用租房签订的是电子合同。这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力;免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系;而按月交租的背后其实是房租分期,需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”他表示,未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+消费金融”的这一整套多维能力,蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放。

就在支付宝租房平台上线前,9月29日,带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线,这是全国首个智慧住房租赁平台。与支付宝目前上线的房源不同,这一“官方平台”上除了品牌公寓,还涵盖了个人房源和品牌中介房源。

《中国经济周刊》记者注意到,早在2016年8月,阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务。而在更早之前,芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作。

就在支付宝宣布上线租房平台后不久,记者在北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”中发现了京东的身影。公告显示,北京京东尚科技术有限公司为中选单位,该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资控股。也就是说,京东将成为北京住房租赁监管平台的技术支持方。

对此,京东方面回应《中国经济周刊》记者称,由于目前**尚未公布相应内容,具体业务细节还不便透露。此外,刚刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节。

尽管如此,京东对租赁市场的兴趣却早在2015年就显现了出来。2015年,京东金融与链家旗下的自如联合推出了白条租房,目前,京东白条租房的合作公寓品牌已经达到4家。

“阿里、京东各自电商平台每天数亿人次的流量,这是任何一家房企都不会忽视的资源。”易居研究院研究员赖勤分析说。

有业内人士预测,未来会有越来越多的互联网企业进入租赁市场,尤其是互联网金融公司,可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展。

记者了解到,跨境电商平台联络互动在今年年初以2.3亿元购买会找房(北京)网络技术有限公司部分股权并对其进行增资。会找房为租房者提供信息服务,其核心业务是为租户提供房租分期的撮合借款业务,目前已覆盖全国30多个城市,用户超过50万。根据收购时的公告显示,预测会找房2017、2018、2019年税后净利润将分别达到1800万元、3300万元、4500万元。

上银行,租套房

11月3日,中国建设银行深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企,以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,进军住房租赁市场,并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理。

建设银行推出了“CCB建融家园”长租品牌,在深圳首批推出5000余套长租房源。这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区,其中大部分是由售转租的全新房源。截至10月份,已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。

此前一天,建行与佛山市国有住房租赁平台建鑫住房租赁有限公司(下称“建鑫租赁”)签约,双方共建“CCB建融家园・乐家”项目。这是广东首个**主导推出、银行与国有企业合作共建的住房租赁项目。在建行授信支持下,由建鑫租赁购置首批租赁房源410套,建筑面积近2.2万平方米。

作为国内最早开办个人住房贷款业务的商业银行,建设银行此次又率先进军住房租赁市场,建设银行党委书记、董事长田国立表示,建设银行凭借30余年在住房市场的深厚沉淀,有着对国家住房制度改革深刻的理解,形成了住房金融服务的独特优势。

在进军长租市场的同时,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,支持个人住房租赁需求。“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率,低于同期购房按揭贷款,额度最高100万元,最长期限10年。同时,建行也将加大向住房租赁企业提供金融支持。11月2日,建设银行广东省分行行长刘军表示,未来5年,建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款。

其他银行也纷纷加大了对住房租赁的介入力度。10月30日,中信银行与碧桂园集团签署合作协议,未来3年将在长租住宅领域为碧桂园提供300亿元保障性基金,满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。

事实上,相比住房租赁贷款成“新秀”,房地产开发贷自去年以来颇受冷落。不少银行提出,严格落实国家房地产调控政策和监管措施,分类实施房地产信贷调控,加强房地产风险管理,严格控制商用房开发贷款。方正证券研报分析认为,商业银行抢滩住房租赁市场有重要意义。将加速房企推出更多租赁房源,缓解房价上涨压力。相较于直接销售,住房租赁回款期长、回款速度慢,以银企合作模式开展租赁业务,房企可加速回笼资金,加速其将空置房转变为租赁房推向市场,增加供给。

企业融资新模式

长租公寓“类REITs”破冰

“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保,仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高的AAA指数,这连我们自己也没有想到。”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。

10月11日,国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生:新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年,其中优先级产品获AAA指数,利率5.3%。从2013年开始进入长租公寓市场的王戈宏感慨,“终于熬出来了。”

随后,国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日,保利地产(600048.SH)发布公告称,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》。该类REITs总额不超过50亿元,采取“储架式分期发行”,首期发行自《无异议函》出具之日起6个月之内完成,其余各期自该函出具之日起24个月之内完成。“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水,REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。

长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”

2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到,“积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)”。随后,加快REITs试点的提法先后出现在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。

REITs,即房地产信托投资基金,而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资,用于资产包中项目建设,投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红。以新派公寓发行的类REITs为例,其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓,即新派公寓CBD项目为底层物业资产,该公寓也是投资者收益的产生来源。保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜Z阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持有的租赁住房为底层资产。

为何租赁市场对REITs充满期待?

相比于买卖市场,租赁市场存在服务链条长、周期长等问题,当开发商因不满足于投资建设租赁类产品“赚慢钱”“赚小钱”时,发行REITs让开发商可以向社会融资,将“重资产变轻”,一旦REITs吸引到足够多的社会资本投入,开发商自身所占的股份低于一定比例时便可将自身持股撤出,既保证项目正常运转,又使开发商资金流动性不受影响。“其实所有开发商都不愿意将大量的资金长期锁定在某一处或几处项目上,REITs是一个解决的办法。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对记者说。亚豪机构市场总监郭毅则表示,当上海、北京等城市陆续推出一定自持比例地块和百分百自持的租赁用地时,所有开发商都希望尽可能地增强资金流动性,“从这一点来看,业界多数人对REITs持期待态度。”

“REITs给投资者的收益由两部分构成,”王戈宏告诉记者,“第一部分是租赁获得的租金收益,第二部分是资产本身的增值。”王戈宏说,新派公寓自持的CBD项目是他于2013年在该栋物业无人问津时买下的,4年后的资产净值已经翻了两番,“光有钱不行,还要懂运营,只有精细化运营做到位了,才能实现租金和资产两者都增值,投资者才能有回报。”

自1960年美国出台《房地产投资信托法案》,REITs在海外已发展了半个多世纪,美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区推出的REITs市值已达1.8万亿美元。以美国公司Equity Residential为例,其收入主要由旗下公寓的租金收入和转卖公寓后获得的资本利得构成,始终是全美最大的长租公寓REITs运营商之一,发行的REITs投资回报率稳定在7%左右。据记者了解,7%~8%也是美国大多数REITs的整体收益水平,REITs在美国是介乎债券和股票的投资品种,而非暴利的投机品。有投资人把REITs称为“股市的平衡器”,而由于其在2007年次贷危机中的稳定表现,业界亦有“REITs绕过了危机”的说法。

但值得注意的是,美国长租公寓REITs可行的三个条件包括:稳定的租金收益率(每年3%的上升趋势和5%左右的空置率)、稳步上升的租赁需求,以及青年人对长租公寓浓厚的兴趣,这些在我国目前的租赁市场都尚需要培育。

长租公寓“类REITs ”仍存隐忧

业界对REITs并非一致看好,认为隐忧仍在。

亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者介绍说,一些人不看好REITs的原因在于我国租赁市场的租售比过低(东部大中城市不到1:500),且收回成本的周期较长,相比于“一锤子买卖”能“挣快钱”“挣大钱”的买卖市场,做租赁“挣得少”“挣得慢”,而REITs的原理在于投资者看好底层资产未来的租金收益,否则会无人问津。

她举例说,若在上世纪90年代的北京市朝阳区洼里乡,即目前北京奥林匹克公园的主体范围内,某公司以当时的价格购置一栋楼,进行包括租赁服务在内的各项商业开发,对外发行租赁型REITs,以目前亚奥商圈的房价、地价及租金水平,该款REITs才值得被投资者购买,“还有一个前提是它要躲过奥林匹克公园建设过程中的各种拆迁。”

中原地产研究院首席分析师张大伟认为,租赁行业的核心问题是租售比悬殊,按照市场目前的资产价格与租金价格来看,盈利的可能性很小,“这样一来,租赁企业核心问题是如何盈利,而不是寻找渠道变现利润继续投资。”

其实,新派与保利这两单类REITs采取了与郭毅所言相似的“打法”。新派公寓类REITs资产包中的CBD项目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的价格购得的,改造成白领高端长租公寓后于2014年正式对外运营。而有业内人士向记者透露,保利地产旗下的4个租赁公寓品牌自持部分的物业也是在较早前获得的地块,与目前的行情相比已有不少增值,而REITs带给投资者的一部分收益就是资产包内资产本身的增值,“从这个角度看,两家的打法从逻辑上是正确的。”该业内人士还表示,将早期拿地的自持项目作为REITs底层资产是可复制的经验,很有借鉴意义。

值得注意的是,目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类,虽开发商和房屋租赁企业对两种模式均有涉及,但开发商更多采用“大房东”,即所谓自持物业的“重资产”模式;房屋租赁企业多采用“二房东”模式,即从物业持有方租得房屋后再整体打包、装修的“轻资产”模式。目前新派、保利这两单类REITs均为“重资产”模式,张大伟分析说:“市场上主流租赁业态并非自持物业,而是轻资产模式,此种模式目前并未获得政策红利。”

“‘二房东’的REITs不是不能做而是有难度。”郭毅表示,“二房东”面临的尴尬在于资产包中的项目不是自己的,而是从“大房东”处租来的,成本不可控是关键问题,“一旦周边地价上涨,‘二房东’合约到期,就面临被‘大房东’涨租金的压力。”而在王戈宏看来,“二房东”模式的REITs “没太大意义”,“‘二房东’无非是将租金中的‘应收’部分证券化罢了,将未来的租金收益贴现,‘二房东’模式的成本本来就高,资金回报周期长,‘大房东’涨房租后造成的成本上涨会落在租客头上,与支付宝的0利息分期付款相比,优势丧尽。”

多数企业选择“组合拳出击”,以新派公寓为例,在CBD项目之余,其在北京另外两个项目:故宫和新国展项目上则是“二房东”。王戈宏认为REITs渐多不代表所有企业都被倒逼用自持物业的方式争当“大房东”,而是要“打好配合”,“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场,REITs的基金收益有其他用武之地。”

离“真REITs”还有多远?

有评论人士对保利此次类Reits的发行方式分析说,“储架式分期发行”不仅是一次融资,更间接实现了公募REITs的扩募功能,已经非常接近真正的公募REITs,树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。

其实,非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已出现。2014年,中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海印股份信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划先后问世,与新派和保利两单类REITs相比,上述几款类REITs均非长租公寓形态,但其都被称为“类REITs”,即只向银行等投资机构开放,不可在证券交易所公开向个人投资者发售。

“从REITs在海外的发展经验来看,真正的REITs应该就是租赁型REITs,REITs这个词的诞生从一开始就是服务于租赁市场,与租赁市场紧密相连。”王戈宏认为,国内市场目前已有的REITs,除保利和新派这两单之外,“血统都不够纯。”

“真REITs”何时出现成为备受关注的话题。与“类REITs”不同,“真REITs”可直接在股票市场上市交易,再加上租金收入免税以及强制性分配等政策,需要国家立法及各职能部门的协调。

对此,郭毅分析认为:“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更多的把控,在制度设计上决策层可能还需要时间再做些准备。”在王戈宏看来,突破所谓“政策壁垒”很简单,就是何时出台“真REITs”的试点政策,“把红灯变成绿灯”,“国家连续出台政策鼓励租赁,以及开发商拿地100%持有,不断在交易所推出各种ABS和‘类REITs’产品,这都是相当积极的信号。作为投身租赁市场的品牌,不能等着绿灯亮了才启动,而是做好资产包在线上等待,绿灯亮了首先冲出去。”

《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选五

原标题:鑫聚财助力品牌公寓发展 争做房屋供应链先行者

鑫聚财是专注于公寓领域的互联网金融服务平台,自2015年成立以来,作为金融公寓领域的互联网金融服务行业的领跑者,鑫聚财致力于构建“互联网+金融+品牌公寓租赁”的商业模式,截至目前鑫聚财签约多家知名品牌公寓,平台累计交易额18亿余元,并呈现快速增长趋势,公司在遵守国家现行法律和法规以及行业监管前提下,更好的体现一线城市品牌公寓与互联网金融的融合性及可持续发展性,鑫聚财与北京银行签署银行存管战略协议,目前平台正在对接银行进行系统升级调试,同时使用第三方富友支付为投资用户提供放心安全的理财环境。

鑫聚财(上海)金融信息服务有限公司于2016年12月16日获得千万级A轮融资,有优仕资本领投;此前在北京举办的“中国金融创新与安全发展高峰论坛”暨全国新商业模式优秀企业(平台)圆桌对话,鑫聚财(上海)金融信息服务有限公司受邀参加了本次论坛活动,并获得“中国投资理财诚信金融服务机构”“中国互联网金融行业十佳安全风控平台”两项大奖;

国务院发布《关于加快培育和发展 住房租赁市场的若干意见》指出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、**监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。国务院和住建部近期连续提出了一系列鼓励房屋租赁的意见,政策的倾斜,也预示着租赁行业正成为未来地产业的新发展方向。中国一线城市人口聚集态势明显,特别是北上广深的居民消费水平、高流动人口比率提升和房地产现状已经将公寓租赁行业推向了风口。

根据《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2016)》,国内的住房租赁市场发展仍处于自发状态,市场上多样、稳定的租房资源短缺仍是一大主要问题。租赁房源的匮乏,也推动了各大城市房屋租金的节节攀升。有关统计数据显示,2015年北京租金涨幅为7.2%,上海租金涨幅高达19.5%。2016年房屋租金的上涨趋势更为明显,前3个月全国平均租金就上涨了14.8%。

住房租赁市场这片蓝海究竟有多大?住建部房地产市场监管司司长高志勇日前向媒体披露,国内住宅租赁市场涉及人口已达1亿以上,年租金已突破1万亿。这一巨大的市场空间已引起房地产市场各方参与者的想象。地产方面万科、龙湖、绿地、绿城、景瑞等开发商均有进军公寓市场的计划。

2016年7月10日,世联行公告称,拟以7.01元/股的价格非公开发行不超过2.85亿股,募集资金总额不超过20亿元,投入长租公寓建设项目。资本的追逐、政策的扶持,这种背景下,长租公寓被房地产从业者们视作蓝海。目前市场上长租公寓的运营商众多,主要面向都市白领,尽管出租价格并不低,却都实现了较高出租率,甚至有的长租公寓已经租满,排队预约者甚多。长租公寓有稳定的现金流,而鑫聚财做为行业专业的金融服务商,正是抓住这一市场,通过金融服务与公寓的结合方式,更好的支持品牌公寓发展,同时让理财投资者分享公寓成长所带来的收益,为公寓行业持续稳定发展提供了助力。返回搜狐,查看更多

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《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选六

原标题:租售同权捧红长租公寓?武汉“租房贷”问世!

近年来,随着楼市交易的频繁,房价也成长到了一定的高度,在武汉购买一套房产动辄也要上百万,购房对于不少刚需而言,已经变成了相当大额的消费,也让不少刚需购房者望房兴叹。

也正在这样的购房背景之下,房地产行业的未来发展方向成为了业内人士们热议的话题,而一系列的新政显然给市场的发展带来了新方向。“百万人才”、“安居房”、“租售同权”……一个个政策都让房地产行业中的租房市场登上了舞台。

长租公寓来了 租房市场革命性产品?

其中,不断阔步而来租房市场中,长租公寓也成为了其中一种被关注的产品被市场推崇。而从目前市场上出现的长租公寓类型也是五花八门,但已经呈现出“多主体”、“多渠道”特征,至今已有1100家企业投身长租公寓产业。这些市场参与者在资本来源、行业背景等方面各不相同,亦根据自身的特点和优势选择了不同的运营模式。根据运营商的资产结构不同,长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。

轻资产运营模式即运营商并不持有物业,而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,通过转租(包括对物业升级改造后转租)获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务,获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的,前期沉淀资金相对少,可以在短时间内快速拓展市场。

而这类长租公寓的盈利模式很简单,肯定是以租金为主。就目前的市场情况来看,每一个项目本身都是盈利的,但是目前市场上的不少运营机构还不挣钱,是因为长租公寓的中后台成本很高,包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。而轻资产模式的长租公寓运营绝对要靠量去撑,如果还有运营机构还没实现盈利,则一定是规模尚未达到盈亏平衡点。

而对外另外一种重资产的运营模式,也主要采取从轻入手,轻重结合,逐渐加大重资产比例的拓展方式。但同时也是做好了自持地块开发用于租赁的长租公寓,三年内不盈利的准备。

租售同权才是开启租房市场发展的金钥匙?

但不管是轻资产还是重资产的运营模式,显而易见的是长租公寓的未来被市场看好。纵观来看,租房市场能否有更好的未来,“租售同权”政策的开展也显得更为关键了。近期,上海、山东等多地也纷纷推出了“租售同权”的开发土地,“租售同权”的实践之路显然已经开拔。

那么,什么是“租售同权”呢?

租售同权是指租房人和购房人将在住房绑定的一切福利中,享受同等权利,包含劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等81个项目!也就是说想在租房人和买房人享受的权利是一样的。

举个例子,拿教育问题来说,现在不论是租房子的人的子女,还是购房人子女,都可以在大城市居住地就就近上学,这样来看的话,那些父母在城市打工而被迫与父母分开的,留守儿童们春天来临了!可以说是解决了社会上长期存在的一个隐痛!

那么,“租售同权”后房价真的会“低头”么?

给你一个数据感受一下,到2030年我国租赁人口将达2.7亿,市场规模将达4.2万亿,规模将是目前的4倍以上。如果伴随“租售同权”的落地,选择租房子的人将大量增加。租房的便利性将被放大,其所享有的同等福利,将使中国根深蒂固的买房观念将逐渐被瓦解!

与此同时,“租售同权”对购房紧迫性的削减,将释放像我们这一代80、90后主力人群的天性,我们相比以前的老一辈来说更加崇尚解放个性,享乐人生,不愿意将生活禁锢在几十年的房贷上,如果租房可以享受与购房者同等的社会权利,很多人应该都选择租房。所以 “租售同权”将对整体房价形成一定的压力,特别是虚涨的学区房,是有回落风险的。

银行尝鲜纷纷试水“租房贷” 付利息租房划算?

当然也不免会有人担忧,在凭借租房市场的发展来平缓房价上涨压力的同时,长租公寓的发展或将迎来新的一波蓬勃,显而易见的租金市场价格似乎也会水涨船高。伴随着这样的市场压力,市场总是能够及时的响应。

近段时间,已经有四家国有大行高调表态全面进入住房租赁市场。

交通银行12月19日发布消息称,该行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议,给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度,专项用于金融支持住房租赁业务发展。

从11月初建设银行进军住房租赁市场算起,国有五大行(工行、农行、中行、建行、交行)中,已经有四家对住房租赁市场摩拳擦掌。从各家大行的方案上看,侧重也并不完全相同,除了为地方**和房地产企业提供授信服务外,还有的银行直接与开发商和企业联手,向市场推出长租房源,并发放租房贷款。

多家银行积极备战租房贷款,更多的问题也浮出水面,怎么租?利息高吗?银行方面介绍,租房贷款的好处是能让租客一次性支付租金的融资需求,获得长期居住权,也锁定未来较长时间内的租金水平。另一方面,租赁贷款利率为基准利率,如房子租金3500元/月,要贷款付3年房租,利息计9439.43元。

当然因为产品的首次进入市场,根据签约的长短也有相应的折扣,如租户与建行签订一年期的租房合同,租户的房租可以打九五折,同期银行的贷款年利率为4.35%;签三年期的租约,房租可以打九二折,同期银行贷款的年利率则为4.75%。也有些合作更为深入的企业甚至考虑了免息贴息的合作产品。

“租房贷款”风生水起 受众买账吗?

那么这样的产品,作为租房受众群体们,又怎么看呢?

春超:若有合适的当然选择长租公寓,因为居住环境会好很多。租金、交通、配套、社区活动、室内装修、周边环境,这些当然会综合考虑,量力而行,择宜而居。目前能接受3000-5000元的月租,也会考虑贷款租房,希望可以先息后本来还款,因为租金可以投资其他方向。

曲曲:之前很关注长租公寓,不过看是什么类型的长租公寓,因为我结婚了,所以更注重选择能符合家庭居住的租房环境。租房最关心的是位置、周边环境、物业、户型、租金。大一房一厅的希望租金在3500元以内,2房的就5000元左右吧。不想贷款,我觉得这样不公平,租房还要贷款,那我还不如买二手房了。

依依:目前能接受的租金是2000-3000元,但一般不会选择贷款,感觉不实际。

玲玲:不会贷款租房,感觉不太靠谱,还没仔细去了解,但是我自己能花钱租的房,还要去贷款,但不是变成了既欠房东钱又欠银行钱了吗?很不合理的一个选项吧,真会去选择的人会不会是真没钱花了,但对于这种人,考虑信用值银行会接受吗,也不一定吧,个人不太看好这一项业务推出。

yoyo:现在房价太高,可能会选择长租公寓,长租更稳定,租房最关注租金和交通,配套相对关注吧,租金三到五千还可以接爱。还没有了解租房贷款,如果在使用,会重点看利率。

饭饭:长租公寓,装修会有品位点吧,管理应该也不错。租房主要看交通和周边环境,目前能接受月租四五千。但不会选择贷款租房,因为利息贵。

大霞:如果价格合理,地段合适,会考虑选择长租公寓,因为长租公寓整体环境较好,室内配套较齐全,价格较制度化,普通租房随便涨价是个大问题。租房主要在乎租金、交通、室内装修、周边环境,但租金最好不超过2500元/月。自己不会考虑贷款租房,因为额度不大,没必要。

铿铿:目前还没有了解过长租公寓,所以不确定是否选择,租房看重租金和交通,能接受两千月租的房子,未来可能考虑贷款租房,主要关注贷款的额度、利息、还款方式等。

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《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选七

住房租赁试点首月:佛山核心城区周边工业用地将改造变身租赁住房

时代周报记者 王心昊 发自广东佛山

在佛山成为首批开展住房租赁试点的12个城市之后,佛山市住建局相关负责人廖琛(化名)和他的同事们,便开始了“连轴转”:刚刚完成方案落地研讨会,便马上开始筹备推动方案落地的跨部门会议;同时联系金融机构,希望他们能在佛山国有住房租赁平台的发展中提供资金。

8月5日,佛山首批共83名准承租人根据抽签顺序选到了自己心仪的租赁房。随着他们将在8月底正式入住,佛山的住房租赁改革已经取得开门红,但在廖琛眼中,下一步的工作才是真正的“胜负手”:推动国有住房租赁平台―佛山建鑫住房租赁有限公司(下称“佛山建鑫”)带动和规范佛山住房租赁市场。

而这一国有平台需要解决的首要问题,与其他试点城市相似:房源从哪儿来?

租金将延续首批定价

过去几个月,几乎从周一到周五,佛山建鑫董事、总经理蔡宇都在找房源。

国有平台需要的是高性价比的租赁房源。以早前摇珠的佛山建鑫・乐家富力广场项目为例,这批包含复式的精装公寓不仅配有全新家具电器,月租最低799元,比同地段租金低近40%;且只要满足大专以上学历、在禅城区无房、同时在佛山工作三大条件即可申请。

“国家把住房租赁提到了新的高度,通过国有企业的‘有形之手’,使之成为首次住房供给的支撑力量,这对于外来人口扎根具有重要意义。”廖琛告诉时代周报记者,此次首批租赁房的租金低于同片区的市场平均水平,今后也将延续相近的定价方式。

与多数发达国家居民住房租购比例“对半开”不同,中国7亿多城镇居民中,只有20%选择了长期租房。不过,高房价之下,租房居住的外来人口已接近2亿,占总外来人口数2.45亿的80%。以佛山为例,常住人口有746.3万人,其中户籍人口仅386万人。与此同时,每年新增大学生及各类人才约8万人,当中本地户籍人数占比低于1/2。

不只是佛山,前述首批试点城市中除了肇庆,均属于人口净流入城市,高房价之下,一二线城市的居住问题尤其突出。

廖琛对时代周报记者表示,虽然佛山的房价与广州相比仍是洼地,但也并非一个初出社会的年轻人所能够负担的。以租赁房解决年轻人的首次住房需求,为他们提供在城市稳定生活的基础,有利于为城市留住人才,这对城市的经济发展和转型升级都大有裨益。

“起承转合”稳定供应

跑了几个月之后,蔡宇意识到,之前找房源的方式行不通:“企业自有资金有限,如果缺少**的配套,很难通过多种途径解决房源。”

而在规划中,未来三年佛山将在全市范围内提供1.5万套租赁住房。廖琛告诉时代周报记者,下一步的工作重点正是积极开发房源保证供给。

据了解,目前佛山房地产的去化周期仅为3.12个月,包括商用和住宅在内的房地产库存时间略多于7个月。“在经历过‘去库存’之后,佛山房地产的库存压力相对还比较小。”廖琛在采访时指出。

不只是佛山,在其他几个试点城市中,“去库存”后房屋库存均有不同程度的下降,加上现有库存并不完全适应租赁房的需求,使市场对于租赁房的供给稳定仍持观望态度。一位本地房地产行业的资深人士对时代周报记者表达了她的担忧:如果推出市场的租赁房数量长期供应不足,那么住房租赁市场的改革就会沦为纸上谈兵。

对于稳定供给,佛山市住建局给出了“起承转合”的四方面解决方案。

“起”即“建”,关键在于鼓励企业购地自持,并兴建出租物业以稳定供给。6月6日,万科以最高限价25.3亿元拍得佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地。这一自持面积100%、自持时间70年的地块成功拍卖,拉开了佛山房地产企业“起”租赁房的序幕。“下一阶段,我们将会和国土部门协商,希望通过出让自持地块,来增加租赁房供应。”廖琛告诉时代周报记者。

“承”则是“买”,有前述已推出的乐家富力广场项目及位于市**片区的越秀项目。两者都是通过向原开发商购买房源,再改造为租赁房。在廖琛看来,通过承接房源来增加供给的资金要求较高,但可以快速推动租赁房落地,进一步降低房地产库存,意义重大。

“转”,包括利用国有建设用地、农村集体用地建设租赁住房试点,还有包括三旧改造等方式,遵循产权共有、收益共享的方向,探索一条“轻资产”的运营方式。以位于广佛交界的南海区为例,其拥有超过20万亩农村集体经营性建设用地存量,占比甚至超过国有土地存量,但目前参与抵押融资的不到1%,价值不超过10亿元。如此庞大的土地资源如能进入市场,以农村集体所有制土地为基础,建设只租不售的住房,同时给予农村集体租赁收益权,会极大地保障供给稳定性。

廖琛透露,下一步将瞄准核心城区周边的工业用地,通过对这些工业用地进行“三旧”改造,从而改变土地使用属性,使之成为住宅或者商住两用土地,再兴建物业。

“合”的关键,在于建设**住房租赁交易服务平台,以平台为基础,创新租赁服务。廖琛介绍,由佛山市住建局搭建的住房租赁交易服务平台目前正在建设,建成后可提升和融合包括住建和流动人口管理等多个管理系统,并将整合各租赁企业的管理系统。

“现阶段佛山除国有的建鑫租赁平台之外,只有两家企业租赁平台在运行,但随着租赁市场的不断发展,整合平台间的房源,降低租房者的找房成本,也是**努力的一个方向。”廖琛说道。

核心是给租赁者赋权

“对于住房租赁的落地,一方面是能够租上房,更重要的是要让租房者享受到基本的市民权利。”廖琛指出。

对租赁平台来说,稳定的租赁关系不仅能够降低空置率,还能提供稳定的现金流。蔡宇在采访中表示:“现阶段,平台多是贷款购入租赁房,如果租房者能长期租住,稳定的租金收入能减轻还款对公司运营现金流产生的压力,从而降低运营成本。”

在链家研究院院长杨现领看来,当下热点的“租购同权”,其深意应当落在“租”和“权”上:“租”解决的是住的问题;而“权”应当是租房市场参与者“最基础”的权利。

在8月10日举行的网易***家年会夏季论坛上,杨现领呼吁,各界应当分层次地看待“租购同权”的“权”。在他看来,教育资源的平权仍属于高阶层的平权,而眼下最应该关注的是租房市场参与者最基础的权益。“能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金、孕妇可以生孩子。让租房者可以略微体面地在城市立足,这就是同权里面最核心的痛点和最基础的因素。”杨现领指出。

在佛山,外来人口占总人口的将近一半,**在这场改革中如何为他们的权利“松绑”,正是决定他们定居与否的决定性因素。


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《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选八

文 | 李延霞、吴燕婷、郑钧天

“我租了套110平方米的房子,3年租金加押金共27万元,一次性付款压力有点大但却有折扣,后来用建行的租房贷款解决了这个难题。”深圳居民李铭说。

多家银行推租房贷产品,利率比购房按揭贷款低

工行也已在北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市开办了个人房屋租赁贷款业务,最高额度50万元,期限最长5年。

李铭给记者算了一笔账:一次性支付三年租金加押金可享92折优惠,即便最后要承担一定的贷款利息,但算下来,每月还贷金额比原本要付的月租金还要少92元。

银行“掏钱”筹长租房源,还将引入“管家式”服务

瞄准这一市场痛点,2017年11月,建行在深圳与招商地产、华润、万科、中海、碧桂园等11家房地产企业合作推出5000多套长租房源。2017年底,建行北京分行联合北京保障房中心、首开集团、金融街控股等机构共同推出1500多套“CCB建融家园”房源。

工行计划未来五年为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金;农行拟提供2000亿元信贷资金,支持北京市集体建设用地租赁住房开发;中国银行计划给万科等房企提供超过2000亿元的融资支持;交行广东省分行给相关企业超过1500亿元意向性授信,专项用于金融支持住房租赁业务发展。

担心盈利多数银行在观望,配套政策需跟上

中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示,住房租赁市场所需资金的期限长达10年,成本也较高,在当前整个社会资金趋紧的情况下,能否找到这种长周期、低成本的资金,决定了这项业务能否实现盈利和可持续发展。

更重要的是,住房租赁市场的发展不是仅靠资金进入就能完成的。发展住房租赁市场是一个系统工程,多样的房源选择、稳定的租金预期、完善的金融服务、同等的公共配套服务等,只有多方合力,才能促进“租购并举”住房制度的加快形成。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼建议,加强产业、财税、金融、投资政策的协调配合,建立健全以激励为导向的住房租赁金融政策体系,如将住房租赁贷款纳入普惠金融定向降准范围等,同时鼓励商业银行以REITs(房地产投资信托基金)等方式拓宽资金来源。

来源:新华网

原标题:最长10年最高可贷百万,会“算计”租房成本不增反降——国有大行“试水”住房租赁市场调查

《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选九

金融资本大举进入住房租赁市场 超万亿级市场待启,须警惕楼市“加杠杆

记者 董建国 周强 郑钧天 福州 广州报道 来源:经济参考报

各地发展住房租赁市场动作频频。《经济参考报》记者调研发现,从政策支持到土地出让的嬗变,从企业探索转型到金融配套的实现,住房租赁市场迎来前所未有的发展机遇,多方资本竞逐万亿租赁市场。

多位业内人士认为,贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系有望逐步确立。但与此同时,住房租赁制度体系建设必须进一步加快,而今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,要防止租赁贷款变为楼市“加杠杆”的工具。

多路资本抢滩

住房租赁市场的商机已经显现,引来各方资本竞相追逐。东方证券一份报告预测,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。至2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。

随着住房租赁被确定为我国住房体系的重要组成部分,2017年7月,住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、佛山等12个城市开展首批试点。8月,国土部、住建部又确定了上海、广州、杭州等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端说:“中国住宅租赁市场的发展前景和广阔空间吸引着诸多运营主体进行尝试和探索。作为新的蓝海,金融支持是租赁住宅市场发展的基石。”

银行迅速“抢滩”。10月30日,中信银行与碧桂园集团签署合作协议,中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金,满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。

11月1日,建行与武汉市房管局联手打造的武汉住房租赁交易服务平台正式上线,这是全国省会城市中首次上线政银合作模式的住房租赁交易服务平台;11月2日,广东省住建厅、佛山市**分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作,打造国内首个政银合作的住房租赁监管及交易平台。据悉,未来5年,建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款。

11月2日,中行也发布消息称,中行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。

11月24日,建行广东自贸试验区分行与中铁建、中交建、中国金茂等10家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议并联合发起倡议,共同建设“购房、租赁、保障”三位一体住房服务创新模式,并在未来几年内迅速推出3000多套人才公寓。

建设银行广东自贸区分行行长朱小敏表示,分行不仅给予房地产企业充分的信贷支持,还以“CCB建融家园”住房租赁平台为依托,为**、房地产企业、住房租赁企业及个人提供大数据智慧服务。

互联网巨头也在加速布局。今年8月,阿里巴巴与杭州住保房管局签订协议,打造“智慧住房租赁平台”;10月,支付宝宣布信用租房平台正式上线,并在上海、北京、深圳等8个城市启用了支付宝信用租房。10月24日,京东集团召开房产业务方面的新闻发布会,宣布进军房地产领域,首期上线的房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻,涉及项目达2027个,覆盖城市超20个。

金融要素俱备

《经济参考报》记者了解到,推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成。这些要素包括企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制,有望逐步确立贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系。

记者发现,目前金融资本介入住房租赁市场主要有两种模式,一是和房地产租赁企业合作;二是和**方面合作。

例如,第一种模式中,银行与房企合作,双方签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源,与此同时,银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。

11月3日,建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的十几家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。据建行深圳市分行相关负责人介绍,目前已与房企签署了超5000套住房租赁权转让协议,房源均为精装修新房。

同时,在消费端方面,建设银行可为租户提供“按居贷”,最高可贷100万,还款期可长达10年。租房贷款与购房贷款很相似,是银行直接支付给房企,租户每月向银行还款,这可以使房企迅速回笼资金。

另一种模式是银行与**合作,联手建设住房租赁管理平台,在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。

此外,租赁住房资产证券化也在试水。10月11日,国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生:新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年,其中优先级产品获AAA指数,利率5.3%。

随后,保利地产宣布国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,总发行规模50亿元,期限18年,以保利地产自持租赁项目作为底层物业资产。上海证券交易所总经理黄红元认为,借助资产证券化为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径,盘活存量房屋增加租赁住房的有效供给,有助于形成有效的、规模化的住房租赁市场。

而京东、支付宝等互联网企业进入租房领域,有助于重构租房市场用户体验,帮助构建良好的租赁生态体系。厦门大学管理学教授戴亦一认为,现阶段我国租赁市场存在虚假房源、市场透明度低、吃差价、克扣押金等诸多乱象,信用体系引入租房市场,为房东和租客市场主要参与者带来诸多益处。

金融风险须防

业内人士表示,今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,要防止租赁贷款变为楼市加杠杆的工具。

对于租赁消费端的“按居贷”这类极大方便租客的产品,也有不少人表示质疑。中原地产首席分析师张大伟表示,租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率,要是能贷款,那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅,原因是没法用杠杆,如果租房都要贷款,都有杠杆,那么未来租金很可能会出现大涨”。“从理论上讲,租赁贷款进入楼市投机者手中其实并不难。”

融资担保公司工作人员向记者表示,该公司与一些银行有合作协议,每年配合银行向外放款,但贷款会进入征信系统。他介绍,通过该平台借贷年利率达5.4%,单家银行个人最多能贷70万元,多贷几家最多可以贷到200万元,200万元以下不需要抵押物。“贷款用途说明是消费或装修什么的,就能够办下来。现在政策鼓励之下,越来越多的银行可以经由租赁贷款名义办下来。”他说。

“互联网金融提供的‘信用贷’、‘消费贷’、‘过桥贷’等,都很容易变成楼市‘加杠杆’的工具。租赁贷款也一样,如果没有有效的防范措施,也很容易被炒房者利用。”“爱租哪”合伙人陈其东认为,互联网金融开展业务没有地域限制,虽然方便消费者,但是无法核实客户需求的真实性。在如何有效甄别房源是否真正出租、租房合同真伪等方面,互联网金融公司还缺乏好的办法。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房租贷就是一种“消费贷”,也存在套现的可能。监管部门应当对此类贷款进行管制,对贷款资格设置门槛进行审核,对于挪作他用等行为要坚决惩处。炒房者借助各种“加杠杆”手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产波动和金融风险。

《交通银行全面进入住房租赁市场|“百年交行 融住安居”》 精选十

首单央企租赁住房REITs获批 “租赁”产业迎政策红利

工信部发文推进环保装备制造业发展 产业产值将达万亿

十部门印发意见:2020年基本建成重要产品追溯标准体系

工信部正开展第四批铜冶炼企业规范公告工作

李小加: 若主板引入“同股不同权” 则无需另设新板

2018年煤电长协谈判启动 新一轮价格将出 出货积极性增加

淡水河谷铁矿石产量创新高 三季度销量低于产量

我国物联网安全关键技术再获重大突破 将成国际标准规范

集邦:今年中国LED芯片产能将占全球54%

联通、阿里合作混改 掘金200亿美元云通信市场

【深度解读】

◎ 宏观、政策信息

※ 首单央企租赁住房REITs获批 “租赁”产业迎政策红利:据上交所公司债券项目信息平台显示,由中国保利集团公司(保利集团)控股公司保利房地产(集团)股份有限公司(保利地产)联合中联前源不动产基金管理有限公司中联基金)共同实施的保利租赁住房REITs已通过审批。产品总规模达50亿元,并以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券指数为AAA。该产品的落地,为国内租赁住房资产证券化再添新样本。保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示,保利租赁住房REITs项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水,REITs也将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具,用以积极开拓住房租赁市场的金融创新。(上海证券报)

解读:对于保利租赁住房REITs的落地,证监会相关人士认为,借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。该产品的推出正当其时,既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。多位市场人士认为,其作为国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs,将具有很好的市场示范效应,对国内REITs的进一步发展,乃至公募REITs的推出将发挥积极的推动作用。随着租房市场的悄然扩容和政策红利的加速到来,与租房市场有关的ABS潜力正在受到各方关注。相关概念股有:保利置业集团(00119.通),世茂房地产(00813.通),碧桂园(02007.通),万科企业(02202.通)等

※ 工信部发文推进环保装备制造业发展 产业产值将达万亿:10月24日从工信部获悉,工信部发布《关于加快推进环保装备制造业发展的指导意见》,意见指出,到2020年,行业创新能力明显提升,关键核心技术取得新突破,创新驱动的行业发展体系基本建成。先进环保技术装备的有效供给能力显著提高,市场占有率大幅提升。主要技术装备基本达到国际先进水平,国际竞争力明显增强。产业结构不断优化,在每个重点领域支持一批具有示范引领作用的规范企业,培育十家百亿规模龙头企业,打造千家“专精特新”中小企业,形成若干个带动效应强、特色鲜明的产业集群。环保装备制造业产值达到10000亿元。(中国证券网)

解读:《意见》的提出,有利于全面推行绿色制造,提升环保装备制造业水平,促进环保产业持续健康发展,实现有效供给。节能环保板块有望受益。相关概念股有:中国环保科技(00646),首创环境(03989),环康集团(08169)等

※ 十部门印发意见:2020年基本建成重要产品追溯标准体系:近日,质检总局、商务部、中央网信办、国家发展改革委、工信部、公安部、农业部、卫生计生委、安全监管总局、食品药品监管总局等十部门联合印发了《关于开展重要产品追溯标准化工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》提出,到2020年,要基本建成国家、行业、地方、团体和企业标准相互协同,覆盖全面、重点突出、结构合理的重要产品追溯标准体系。一批关键共性标准得以制定实施,追溯体系建设基本要求得到规范统一,全社会追溯标准化意识获得显著提高。追溯标准实施效果评价和反馈机制初步建立,有效开展重要产品追溯标准化试点示范,发挥辐射、带动和引领作用,实现标准化的经济效益和社会效益。(财联社)

解读:《指导意见》明确了重要产品追溯标准化工作的指导思想、基本原则、主要目标和任务、工作对象和保障措施,为全面开展重要产品追溯标准化工作提供了全面科学的政策支持。今年8月阿里健康联袂天士力、正大天晴、广药集团、科伦药业等十余家医药龙头工业企业在京成立中国药品安全追溯联盟,推动药品行业形成共治的药品安全追溯态势。天士力控股集团从2013年开始,对中药材全程质量追溯体系建设进行创新的尝试。当年天士力与河北省保定市、安国市**签订合约,利用安国千年药都的交易市场,形成“省部共建、企业实施、依靠科技创新、市场化运作”的新模式,搭建中药材溯源系统。另外,零售行业视频安全追溯领域也有望迎来较快发展。相关概念股有:阿里健康(00241.通),联华超市(00980),正大企业国际(03839)等

※ 工信部正开展第四批铜冶炼企业规范公告工作:工信部原材料司有色处处长靖大伟近日在江西省南昌市举办的期货市场服务铜骨干企业和加强供给侧结构性改革研讨会上表示,目前工信部正在开展第四批铜冶炼企业规范公告工作,以创新行业管理,适应铜冶炼行业发展需求,配合化解过剩产能,适应新的行政审批体制改革。据介绍,上述研讨会由上海期货交易所和中国有色金属工业协会铜业分会共同举办,旨在为中国有色金属产业与期货界搭建互动平台。该研讨会重点探讨有色金属市场分析与展望、供给侧改革中的中国有色金属工业、有色金属期货服务实体经济等议题,来自国际铜业协会、安泰科、广发证券等国内外有色金属行业的代表性企业和行业专家参会。(中国证券网)

解读:据了解,近年来,工信部原材料司积极开展铜行业规范管理工作,先后公告了三批符合铜冶炼行业规范条件的企业名单,在推进企业技术进步、提升节能环保水平和资源利用效率、规范企业运营等方面起到了积极作用。前三批公告企业共31家,合计精炼铜产能808万吨。在国家允许开展的部分品种加工贸易的企业名单中,就是以规范名单为参考,规范名单已成为公司上市融资、银行贷款等的参考基础。行业专家表示,当前我国铜产业运行平稳,产业发展上了新台阶,已具备引领世界产业化发展的基础。对于铜骨干生产企业来说,期货市场不仅具有重要的套期保值功能,也能在期现互动中很好地发现和挖掘自身价值,希望铜骨干生产企业不断总结经验教训,努力强化风险意识,力争在期现互动中取得更好的经济效益。相关概念股有:江西铜业股份(00358.通),五矿资源(01208.通),新疆新鑫矿业(03833),中国有色矿业(01258)等

※ 李小加: 若主板引入“同股不同权” 则无需另设新板:香港交易所行政总裁李小加表示,目前市场对“同股不同权”都有共识,如果问题能够在主板解决,便应该留在主板,无需特别开设新板去解决。他表示之前以为主板不能改变,所以有新板咨询。李小加强调目前仍未有决定,但咨询大方向清晰,正与证监会及**讨论优化相关细节,第二轮咨询包括早前咨询结论及执行规则,望越快越好。另外,香港财经事务及库务局局长刘怡翔23日对重新引入双重股权上市结构的计划表示支持,并称,目前倾向在主板引入“同股不同权”。香港财政司司长陈茂波表示,只要平衡保护投资者利益的需要,双层股权结构是可以考虑的。(智通财经网

解读:双重股权结构指的是不同类别的股东拥有不同的投票权,这一结构最初出现在香港是在1970年代,后来因为出于对公众利益的担忧而在10多年后被取消。最近几个月,由于担心这一结构会削弱“一张股票一份表决权”的原则,贝莱德公司和亚洲公司治理协会(ACGA)对此表示了反对。在香港交易所6月份提出创设新板接纳不规则结构股票公司上市,以吸引阿里巴巴子公司蚂蚁金服等新经济公司后,投资者对双重股权结构股票和另类上市安排的兴趣最近浮出水平,相关个股有望受到市场关注。相关概念股有:香港交易所(00388.通)等

◎ 行业、公司信息

※ 2018年煤电长协谈判启动 新一轮价格将出 出货积极性增加:随着发改委保供稳价的调控不断加强,煤炭市场进入观望调整期。近日,发改委委托第三方征信机构对重点企业煤炭中长期合同签订履行情况的信用数据进行采集,通过充分发挥信用监管手段,引导煤炭、电力企业严格履行中长期合同,促进煤炭稳定供应的长效机制不断完善。此次煤炭中长期合同信用数据的采集对象主要为全国产能规模在300万吨/年以上的煤炭企业及电力、钢铁、化工等重点领域企业,采集数据内容主要为2017年煤炭中长期合同签订履行情况,同时对煤炭企业产能产量、去产能情况和煤炭库存数据一并采集。年底临近,2018年煤炭贸易长协合同谈判已开始启动。同时,10月底各大煤炭集团新一轮价格政策即将发布也给煤炭市场增加了不确定性。(证券日报)

解读:业内认为,今年以来煤价一直处于高位,煤电矛盾也较为尖锐。煤企大幅盈利,但电企却由于成本过高,不少企业都陷入亏损。因此,在煤电谈判开始之前,政策上倾向于稳定煤价,以尽量减少煤电矛盾。受益于发改委一直推进优质产能释放、优化煤炭市场交易环境等因素影响,煤价开始有所滑落。虽然目前上游供应端仍无明显改善,但从9月份煤炭产量同比增加7.6%达2.98亿吨的数据来看,整体供应情况正在逐步好转。有分析师认为,预期月底重大会议召开后产地安检放松产量释放,煤价承压。当前煤价保持高位源于港口贸易商囤货惜售,但是冬季雨雪天气增加长期堆存煤炭自燃风险,部分囤货贸易商已经开始抛售,煤价开始尝试下小幅下跌。但还有分析师认为,11月份-12月份动力煤进入消费旺季,尽管政策和供给端有一定压力,但预计受供需持续偏紧影响,短期动力煤价特别是产地煤价仍有望保持相对平稳。相关概念股有:绿领控股(00061),和嘉资源(00704),兖州煤业股份(01171.通),南南资源(01229),丝路能源(08250)等

※ 淡水河谷铁矿石产量创新高 三季度销量低于产量:近日,2017 年第三季度,巴西最大铁矿石生产商淡水河谷公布三季报称,公司第三季度得益于北部系统运营业绩的提升和S11D项目的达产,包括卡拉加斯、塞哈莱斯奇和S11D 矿区在内的北部系统,本季度产量达到4500万吨,创下单季产量新纪录,较上季度和去年同期分别增长了8.5%和16.4%。在淡水河谷铁矿石产量创单季纪录的同时,国内铁矿石的价格却在持续走低。值得注意的是,在钢铁行业因环保问题而控制产量的同时,铁矿石的价格出现连续下跌,目前已经跌破60美元/吨的阶段性支撑价位。(证券日报)

解读:有分析人士指出,河北、山西、山东等多个易发生雾霾省份已经要求严重污染企业在供暖季节(10月份至次年3月份)减产或控制排放。上述地区多个炼钢厂的减产抑制了铁矿石的需求。据五矿研究院分析报告显示,随着冬季来临,环保限产政策加强。后期矿价易跌难涨,总体偏弱。经研院预计,2017年第四季度的价格运行区间或整体在65美元/吨至70美元/吨区间。相关概念股有:中国东方集团(00581.通),中国铁钛(00893),铁货(01029),优库资源(02112)等

※ 我国物联网安全关键技术再获重大突破 将成国际标准规范:23日从WAPI产业联盟获悉,中国自主研发的物联网安全协议关键技术TRAIS-X,被国际标准组织正式发布,成为国际标准技术规范。据了解,TRAIS-X是物联网基础性创新技术,属于射频识别(RFID)空中接口安全TRAIS技术体系,是具有完全自主知识产权的空中接口安全协议。TRAIS-X技术主要用于保护无源RFID产品和系统安全,它的特点是能够在运算资源开销很小的情况下提供基础安全保障。本次获国际标准技术规范采纳并发布,是我国在全球物联网关键核心技术领域的又一重大突破。(中国证券网)

解读:TRAIS安全协议技术体系基于自主研发的三元对等(虎符TePA)网络安全技术架构,已有超过十年的研发历程,包括多种安全等级的鉴别与保密通信机制,能够提供实体鉴别、保密通信、

※ 集邦:今年中国LED芯片产能将占全球54%:根据LEDinside统计,生产LED芯片的MOCVD设备,2017年全球新增安装数量将达401台(K465i机型约当量),是2011年以来扩充产能的高峰。LEDinside研究协理储于超表示,包括三安、华灿,以及澳洋顺昌等中国大陆LED芯片厂商,2017年开始有明显的扩产计划,估计当这些新的产能陆续到位之后,2017年中国大陆MOCVD产能占全球比重将高达54%。中国大陆LED芯片厂商大举扩产,主要还是为了应对下游LED封装厂商不断增加的芯片需求。LEDinside分析,中国大陆LED企业在**补贴支持下,持续加快扩产脚步,已挤压全球LED大厂获利空间,大厂纷纷缩编规模,或是扩大委托中国大陆厂商代工的比例,中国大陆厂商大者恒大的趋势将更明显。(财联社)

解读:有研报指出,根据测算,伴随低端设备出清,预计本轮供给缺口从2017年到2019年将持续存在。芯片环节是产业链高毛利环节,未来盈利能力有望持续:LED芯片领域是LED 产业链的高毛利环节,行业平均毛利率较高,未来高盈利能力大概率将持续,LED板块个股未来业绩可期。相关概念股有:ASM PACIFIC(00522.通),AV CONCEPT HOLD(00595),创维数码(00751.通),无缝绿色(08150),壹照明(08222)等

※ 联通、阿里合作混改 掘金200亿美元云通信市场:混改之后,中国联通与引入的战略合作者首次公布重大合作方案。2017年10月20日,中国联通先后宣布与腾讯云、阿里云达成深度合作。两大互联网公司的合作内容略有不同。根据中国联通公告,中国联通将与腾讯共同建设数据中心,由腾讯提供主要技术支持,联通提供资源、网络、线下渠道,提高传统电信业务的灵活性。而与阿里云合作则更为深入,阿里云向联通全面开放云服务能力,中国联通将向阿里开放全国主要数据中心、网络资源,并提供政企销售渠道。(21世纪经济报道)

解读:云计算是近年来运营商保持高速增长的业务。根据2016年财报,中国联通IDC及云计算业务收入94.5亿元,在集团总收入中占比4%,且同比增长33.7%。2017年上半年,该收入为58亿元,同比增长22%。运营商最有前景的业务,成为了混改试验田。此次合作是中国联通混改方案获得监管机构核准后,与入股互联网企业在业务领域开展的首项重大业务合作。根据此前公布的混改方案,腾讯投资110亿元,阿里巴巴投资43.25亿元,分别占联通总股份的5.18%和2.04%。业内人士表示,此次联通对外公布和互联网企业的合作,意味着混改实施在加速。而对于此次三方在云服务领域存在合作又竞争的关系,行业人士认为,运营商更加看重的是腾讯和阿里的产品化能力和相应技术,而联通在线下渠道、政企客户、通信基础设施方面的优势也吸引着互联网巨头。相关概念股有:腾讯控股(00700.通),中国联通(00762.通)等

◎ 快速浏览

※ 谢瑞麟(00417.HK):十一黄金周港区业务录双位数增长

※ 碧桂园(02007.通)签四年期12.5亿美元等值贷款

※ 东盈(02113.HK)料上半财年收益及盈利按年大减

※ 中国三迪(00910.HK)1.9亿人币夺西安商住地

※ 中国天然气(00931.通)附属6,680万人币购牵引机组

※ 利记(00637.HK)料中期纯利按年升至5,000万元

※ 百奥家庭互动(02100.HK)第三季付费账户按年跌33.3%至140万

※ 深高速(00548.通)9月大部分项目车流量及路费收入上升

※ I\.T(00999.HK)中期纯利升55%至5,975万元 不派息

浙江沪杭甬(00576.通)附属浙商证券首九月纯利8.1亿人币跌17%

◎ 研报观点

※ 摩通料濠赌股第三季EBITDA按年升18% 全线调整目标价

※ 摩通料内地楼市政策风险降 看好碧桂园、中海外及世房等

※ 花旗:六福(00590.通)季度港澳同店销售优预期 重申‘买入’指数

※ 摩通:比亚迪(01211.通)受累两消息困扰 建议逢低收集

※ 大摩相信中行(03988.通)未来60天股价将上升

※ 大摩相信建行(00939.通)未来60天股价将上升

美银美林升白云山(00874.通)目标价至20元 维持‘跑输大市’指数

※ 野村升敏实(00425.通)目标价至51.5元 料市场重估可持续

※ 法巴下调瑞声(02018.通)指数至‘持有’ 但升目标价至143元

※ 德银料汇控(00005.通)第三季经调整除税前盈利53.2亿美元

关键字: 租赁 交通银行 市场
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