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房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……

国际金融报 2019-05-23 03:10:24
摘要
网贷之家小编根据舆情频道的相关数据,精心整理的关于《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》的精选文章10篇,希望对您的投资理财能有帮助。

近年来,随着规模房企集中度不断提升,中国房地产行业整体销售规模增长显著。与此同时,在规模效应之下,业内普遍认为,头部企业拿地与融资优势将愈加明显,行业整体结算收入和盈利规模也将随之稳步提升。

然而,透过喧嚣看本质,《国际金融报》记者通过分析40强房企(依据中房网最新发布的“2019中国房地产开发企业500强”榜单排序,下同)的盈利数据,发现虽然行业整体规模在增长,但各家自身盈利能力却良莠不齐。

在经历了2015、2016年的利润率低潮后,2018年虽然房企竞争依然激烈、盈利空间不断受挤压,但受益于行业销售规模增长、集中度提升以及收并购红利,规模房企的整体利润回升依然势不可挡。

▲数据来源:房企年报 制表:国际金融报(下同)

1

中海净利率力压群雄

克而瑞统计数据显示,2018年176家典型上市房企的总体营收规模同比增长27.6%至47972亿元,增速较去年同期提升近10个百分点;2018年总体营业成本33066亿元,同比增长24%,增速略低于营业收入。因此,就毛利润而言,行业整体增长颇为明显。

有业内人士分析,毛利的提升主要得益于大房企的规模优势,使其能够从激烈的竞争中获取价格优势。不过,长期来看,房企的盈利依然更依赖于自身的运营管理和成本控制。同时,房企也需要通过产品线标准化、升级产品品质等途径,实现产品溢价。

值得注意的是,2018年行业整体净利润规模增速较前两年有明显放缓,表现出与营业收入和毛利润不同的走势,具体而言,各家表现参差不齐。

龙头房企恒大,在“规模+效益”发展模式下,实现双增长,营收规模同比增长49.9%至4622亿元,净利润增长79.6%至665.5亿元,两项指标均稳居行业首位。

抛开规模不谈,净利率普遍被视作一家企业盈利能力的重要指标。

《国际金融报》记者统计TOP40房企数据发现,华润置地、新城控股、中海地产、金地集团、招商蛇口、龙光地产共6家房企去年的净利润均超过20%,且远远高于加权平均值14.07%。

特别是中海地产,以净利率27.24%的绝对优势,力压群雄,位居TOP40房企中的首位;其次,新城控股2018年净利率也大幅提升7.1个百分点达到22.6%。

此外,即便中南建设2018年盈利水平大幅增长,净利润涨幅达271.6%,其5.77%的净利率依然偏低。

▲TOP40中净利率20%以上房企

2

“双绿”垫底

与之相反,在2018年的激烈角逐中,有胜利者,自然也不乏落寞者。TOP40房企中,净利率低于10%的企业就有10家之多。其中,绿城中国、绿地控股净利率甚至不足5%。

根据企业年报,基于市场环境变化,仅绿城中国物业减值计提亏损一项,就高达17.35亿元,这也是企业2018年利润下滑的一大原因。对此,绿城首席财务官冯征在业绩发布会上称,2018年共拨备了17.35亿元,其中有几个比较大的,一个在西安买的老项目,原来项目销售亏损,做了拨备;温州项目有资金困难,但不代表没有回收性,后面还有很大机会;青岛项目是早期拿的,地价比较高,按照最新的成本和未来售价进行了拨备。他还强调,实际的拨备,会根据未来会的实际情况,在合理的时候进行调整。

而除了市场变化引起的减值亏损外,中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时则认为,近年来过高的资金成本和土地成本是吞噬企业利润的关键所在。年报显示,2018年绿城新增土地项目37个,主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域内的城市,平均楼面地价更是达到了11398元/平方米。

此外,克而瑞研究报告还指出,2017年部分企业如融创、富力、中海的其他收入调整项金额较高(收购附属公司、业务合并收益等),拉高了去年行业整体的净利润规模;而2018年规模上市房企的投资物业公允价值变动项较2017年相对稳定,也会在一定程度上影响净利润的增长。

▲TOP40中净利率10%以下房企

3

1/4利润给了“它”

事实上,就整个行业而言,2018年房企的盈利能力依旧维持在较高水平,这从14.07%的净利率均值可见一斑。

然而,市场更为关心上市公司真正能够落实到股东方的利润,这也是归母净利润更具含金量的原因所在。

《国际金融报》记者统计发现,相较位于高位的净利率而言,加权平均归母净利润率竟只有10.73%,相比上市公司净利润缩水了24%。换言之,上市公司2018年获取的全部利润之中,约有1/4已悄然流入了少数股东之手。

这其中,少数股东权益占比最高的莫过于绿城中国,其2018年共取得23.75亿元,而归母净利润仅有10.03亿元,占比仅42%。此外,即便作为盈利之王的恒大,在665.47亿元的净利润中,归母净利润也只有373.9亿元,近半数的利润归属于少数股东权益。

相反,中海地产在营收不及恒大三分之一的情况下归母净利润却高达352.27亿元,与恒大不相上下,再一次坐实“最会赚钱”房企之名。此外,中南建设由于集建筑与地产于一体,净利率相对偏低,而归母净利润占比却高达94.8%。

▲TOP40中房企归母净利率排名(倒序)

4

“合作型竞争”惹的祸

“房企利润流向少数股东,与并表中合作项目的结算有很大关系。”资深财经评论员严跃进在接受《国际金融报》记者采访时认为,近年来,房企通过收并购获取项目、合作开发的比重逐渐增加,房企之间合作开发成为常态。从销售权益榜的数据可以看出,近年来规模房企销售权益占比下降已成为趋势。一方面,项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径,有利于房企实现规模扩张。另一方面,随着2018年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期,根据房企是否操盘、是否并表,合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。

一位不愿具名的房企高管也向记者透露,2018年的地产行业在限价等政策高压下,虽然竞争激烈,但已经由早期的对抗型竞争,转变成了合作型竞争,而房企之间广泛展开合作则势必摊薄企业利润,归母净利润率自然会有所下滑。

严跃进分析称,在大部分合作开发项目中,主要会选择由项目的操盘方、实际控制方进行并表。对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时,合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应的,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。

地产深度报道小组

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《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐一:房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……

近年来,随着规模房企集中度不断提升,中国房地产行业整体销售规模增长显著。与此同时,在规模效应之下,业内普遍认为,头部企业拿地与融资优势将愈加明显,行业整体结算收入和盈利规模也将随之稳步提升。

然而,透过喧嚣看本质,《国际金融报》记者通过分析40强房企(依据中房网最新发布的“2019中国房地产开发企业500强”榜单排序,下同)的盈利数据,发现虽然行业整体规模在增长,但各家自身盈利能力却良莠不齐。

在经历了2015、2016年的利润率低潮后,2018年虽然房企竞争依然激烈、盈利空间不断受挤压,但受益于行业销售规模增长、集中度提升以及收并购红利,规模房企的整体利润回升依然势不可挡。

▲数据来源:房企年报 制表:国际金融报(下同)

1

中海净利率力压群雄

克而瑞统计数据显示,2018年176家典型上市房企的总体营收规模同比增长27.6%至47972亿元,增速较去年同期提升近10个百分点;2018年总体营业成本33066亿元,同比增长24%,增速略低于营业收入。因此,就毛利润而言,行业整体增长颇为明显。

有业内人士分析,毛利的提升主要得益于大房企的规模优势,使其能够从激烈的竞争中获取价格优势。不过,长期来看,房企的盈利依然更依赖于自身的运营管理和成本控制。同时,房企也需要通过产品线标准化、升级产品品质等途径,实现产品溢价。

值得注意的是,2018年行业整体净利润规模增速较前两年有明显放缓,表现出与营业收入和毛利润不同的走势,具体而言,各家表现参差不齐。

龙头房企恒大,在“规模+效益”发展模式下,实现双增长,营收规模同比增长49.9%至4622亿元,净利润增长79.6%至665.5亿元,两项指标均稳居行业首位。

抛开规模不谈,净利率普遍被视作一家企业盈利能力的重要指标。

《国际金融报》记者统计TOP40房企数据发现,华润置地、新城控股、中海地产、金地集团、招商蛇口、龙光地产共6家房企去年的净利润均超过20%,且远远高于加权平均值14.07%。

特别是中海地产,以净利率27.24%的绝对优势,力压群雄,位居TOP40房企中的首位;其次,新城控股2018年净利率也大幅提升7.1个百分点达到22.6%。

此外,即便中南建设2018年盈利水平大幅增长,净利润涨幅达271.6%,其5.77%的净利率依然偏低。

▲TOP40中净利率20%以上房企

2

“双绿”垫底

与之相反,在2018年的激烈角逐中,有胜利者,自然也不乏落寞者。TOP40房企中,净利率低于10%的企业就有10家之多。其中,绿城中国、绿地控股净利率甚至不足5%。

根据企业年报,基于市场环境变化,仅绿城中国物业减值计提亏损一项,就高达17.35亿元,这也是企业2018年利润下滑的一大原因。对此,绿城首席财务官冯征在业绩发布会上称,2018年共拨备了17.35亿元,其中有几个比较大的,一个在西安买的老项目,原来项目销售亏损,做了拨备;温州项目有资金困难,但不代表没有回收性,后面还有很大机会;青岛项目是早期拿的,地价比较高,按照最新的成本和未来售价进行了拨备。他还强调,实际的拨备,会根据未来会的实际情况,在合理的时候进行调整。

而除了市场变化引起的减值亏损外,中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时则认为,近年来过高的资金成本和土地成本是吞噬企业利润的关键所在。年报显示,2018年绿城新增土地项目37个,主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域内的城市,平均楼面地价更是达到了11398元/平方米。

此外,克而瑞研究报告还指出,2017年部分企业如融创、富力、中海的其他收入调整项金额较高(收购附属公司、业务合并收益等),拉高了去年行业整体的净利润规模;而2018年规模上市房企的投资物业公允价值变动项较2017年相对稳定,也会在一定程度上影响净利润的增长。

▲TOP40中净利率10%以下房企

3

1/4利润给了“它”

事实上,就整个行业而言,2018年房企的盈利能力依旧维持在较高水平,这从14.07%的净利率均值可见一斑。

然而,市场更为关心上市公司真正能够落实到股东方的利润,这也是归母净利润更具含金量的原因所在。

《国际金融报》记者统计发现,相较位于高位的净利率而言,加权平均归母净利润率竟只有10.73%,相比上市公司净利润缩水了24%。换言之,上市公司2018年获取的全部利润之中,约有1/4已悄然流入了少数股东之手。

这其中,少数股东权益占比最高的莫过于绿城中国,其2018年共取得23.75亿元,而归母净利润仅有10.03亿元,占比仅42%。此外,即便作为盈利之王的恒大,在665.47亿元的净利润中,归母净利润也只有373.9亿元,近半数的利润归属于少数股东权益。

相反,中海地产在营收不及恒大三分之一的情况下归母净利润却高达352.27亿元,与恒大不相上下,再一次坐实“最会赚钱”房企之名。此外,中南建设由于集建筑与地产于一体,净利率相对偏低,而归母净利润占比却高达94.8%。

▲TOP40中房企归母净利率排名(倒序)

4

“合作型竞争”惹的祸

“房企利润流向少数股东,与并表中合作项目的结算有很大关系。”资深财经评论员严跃进在接受《国际金融报》记者采访时认为,近年来,房企通过收并购获取项目、合作开发的比重逐渐增加,房企之间合作开发成为常态。从销售权益榜的数据可以看出,近年来规模房企销售权益占比下降已成为趋势。一方面,项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径,有利于房企实现规模扩张。另一方面,随着2018年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期,根据房企是否操盘、是否并表,合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。

一位不愿具名的房企高管也向记者透露,2018年的地产行业在限价等政策高压下,虽然竞争激烈,但已经由早期的对抗型竞争,转变成了合作型竞争,而房企之间广泛展开合作则势必摊薄企业利润,归母净利润率自然会有所下滑。

严跃进分析称,在大部分合作开发项目中,主要会选择由项目的操盘方、实际控制方进行并表。对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时,合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应的,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。

地产深度报道小组

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茅台原董事长袁仁国被“双开”

房企财务掌门人大揭秘:男性占主力,女性更忠诚,这所“黄埔军校”居然力压北清复交

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《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐二:2018中报总结:60家标杆房企中,21家净利润增幅超80%

原标题:2018中报总结:60家标杆房企中,21家净利润增幅超80%

2018年上半年,上市房企盈利能力在经历了2015、2016年的利润率低潮后稳步回升,行业整体的各项利润指标达到2014年的较高水平。我们认为,当前房企盈利能力的提升主要受益于企业在竞争加剧的生存环境下内部管控加强,以及行业集中度上升带来的红利,这个红利主要是大量初期低成本收并购的项目进入结算期。但从长期来看,在“坚决遏制房价上涨”的政策背景下,未来行业整体的盈利空间将持续受到挤压,盈利能力仍有下行的压力。

2018年上半年行业整体“规模+效益”持续提升

1.170家上市房企毛利润、净利润同比增长超40%

近两年来,市场销售回暖、行业集中度不断提升,房企销售规模增长显著。同时,随着房企初期大量的收并购项目进入结算周期,今年上半年行业整体营业收入和盈利规模进一步提升。财报显示,上半年170家重点上市房企总体营收规模达19459亿元,同比增长33%,增速较去年同期提升近10个百分点,处于近年来高位。同时,170家上市房企2018年上半年总体营业成本13480亿元,同比增长29.2%,增速略低于营业收入。

整体营收规模提升的同时,2018年上半年行业整体各项利润指标也增长显著。上半年170家重点上市房企实现毛利润5979亿元,净利润2853亿元,分别同比增长42.1%和48%,增速均创历史新高。同时,毛利润和净利润的同比增速大幅超过营业收入,行业整体盈利能力进一步提升。

2.毛利率、净利率进一步回升至30.7%和14.7%

在经历了2015、2016年的利润率低潮后,2017年以来房企盈利能力稳步提升,至2018年上半年行业整体的各项利润率指标已经回升至2014年的较高水平。上半年,170家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别达30.7%和32.3%,均较2017年同期增长近2个百分点。加权平均净利率和净利率中位数为14.7%和13.8%,分别较2017年同期大幅提升1.5和2.9个百分点。行业归母净利率相比去年同期也有一定提升,并与2017年末的水平持平。

我们认为,当前房企盈利能力的提升主要受益于企业在竞争加剧的生存环境下内部管控加强,以及行业集中度上升的红利。但从长期来看,在“坚决遏制房价上涨”的政策背景下,未来行业整体的盈利空间将持续受到挤压,盈利能力仍有下行的压力。

60家标杆房企中,21家净利润增幅超80%

1.规模房企盈利规模增长显著,21家净利润增幅超80%

2018年上半年,60家行业标杆上市房企1营业收入总规模达到了17315亿元,较2017年同期增长36.7%。总体毛利润和归母净利润分别同比增长48.8%和46.2%,增速提升显著。

上半年,60家标杆房企中有21家房企净利润同比增幅高于80%。TOP10房企中,碧桂园、恒大、融创、新城、华润的净利润增幅均超过90%。其中,恒大以530.3亿元的净利润居首,超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和。

从盈利能力来看,2018年上半年60家标杆房企中有35家房企的毛利率超过30%,有45家房企的毛利率水平较2017年同期增长,盈利能力得到提升。其中,信达地产、光明地产、保利置业、招商蛇口等房企的毛利率水平均较2017年同期有大幅提升。而2018年上半年60家标杆房企中仅有3家房企毛利率低于15%。

[注]60家行业标杆上市房企:万科地产、中粮地产、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、中南建设、招商蛇口、荣盛发展、滨江集团、保利地产、建发股份、北京城建、华发股份、华夏幸福、首开股份、金地集团、蓝光发展、绿地控股、信达地产、光明地产、新城控股、北辰实业、金隅股份、朗诗集团、保利置业、越秀地产、瑞安房地产、北大资源、中海地产、合生创展、世茂房地产、中国金茂、建业地产、旭辉控股、龙湖地产、路劲基建、当代置业、华润置地、时代地产、宝龙地产、禹洲地产、佳兆业、合景泰富、景瑞控股、融创中国、中骏置业、弘阳地产、碧桂园、富力地产、首创置业、融信中国、中国恒大、远洋集团、龙光地产、雅居乐、中国奥园、绿城中国、正荣地产、仁恒置地。

2.H股上市房企盈利规模增幅高于A股,盈利能力同步提升

加强内部管控、增加合作开发助力盈利增长

1.房企合作开发项目增加、少数股东权益占比上升

近年来土地招拍挂市场竞争加剧,房企通过收并购拿地、项目合作开发、代建及小股操盘比重逐渐增大,收购兼并成为房企重要的资源获取渠道。从单月的销售权益榜数据也可以看出,规模和品牌房企权益销售占比下降已逐渐成为一种趋势。在目前一些地区土地供应缩紧的环境下,增加合作开发项目占比有利于房企获取更多优质的土地及实现规模扩张。

一方面,碧桂园、万科、保利等规模房企近年来合作开发占比不断增加,少数股东权益占比提升。保利在上半年通过并购、合作等方式获取项目45 个,占拓展项目总数的64%;万科上半年新增项目按建筑面积计算,90.8%为合作项目。财报显示,2018年上半年保利、碧桂园归母净利润占净利润的比值均较去年同期大幅下降近10个百分点至70%和80%。从长期来看,合作开发比例增加的房企,归母净利润与净利润的比值将有降低的趋势。

另一方面,也有部分合作开发较少、项目权益较高的房企归母净利率较高。其中,龙光地产的销售权益近100%,中海和富力的销售权益也在90%以上。2018上半年,中海、龙光、富力的归母净利率分别达到了26.6%、22.10%和11.51%,盈利能力都处于行业较高水平并呈逐年上升趋势。

除了房企合作开发并占有较大权益的项目之外,非操盘项目的收入在部分房企的盈利中也占到了较大的比重。这部分收入在其合营及联营项目损益占比中得以体现。

非操盘项目合作带来的收益占税前利润比例较高的房企以中小型房企为主。2018年上半年朗诗绿色集团的净利率比去年同期上升12.4个百分点至18.0%,大于其毛利率8.9个百分点的增幅。合营及联营带来的1.8亿元收益起到了很大一部分作用,占其税前利润达36%,居于60家标杆房企之首。通过数据我们可以看出,中小房企的合营联营收入占比虽然相对更高,但绝对收入相对来说并不高。如未排入前十的规模房企,如中海及融创的合营联营收入分别达到17.6亿及11.1亿,在所有房企中居于前列。

2.非主营业务收入中,出售附属公司、业务合并对盈利影响较大

3.销管费率中位数上升至8.2%,规模房企成本管控能力加强

总结:我们认为,房企的盈利能力受市场政策、自身规模、内部管控的影响较大,未来的走向仍可能存在一定波动。对于龙头房企而言,受益行业集中度上升、销售规模增加以及内部管控加强,上半年盈利能力提升显著;且这些房企前期已经积累了较为丰富的土地储备,未来仍将维持较高的盈利水平,在竞争中占据有利地位。而对于中小规模房企而言,在行业政策调控、土地资源稀缺持续的情况下,未来的盈利和生存空间将持续受到挤压,面对盈利能力下行压力的同时也会对房企的内部管控提出更高的要求。返回搜狐,查看更多

《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐三:中海全国房企盈利性第一 恒大、万科、碧桂园未进前10

中海全国房企盈利性第一 恒大、万科、碧桂园未进前10

中指院19日发布2019百强房企研究报告显示,以综合实力和规模性论,恒大、万科、碧桂园均列前三,但以盈利性论,中海夺得头魁,恒大、万科、碧桂园未进前10。

此外,融创成长性最好,恒大融资能力第一,保利社会责任感最强。

3月18日,房企龙头碧桂园2018年年报显示,集团连同其合营企业及联营公司,共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%,增速远超行业平均水平。

数据显示,2018年,碧桂园营收、毛利润、净利润等核心财务指标均有大幅增长。公司实现收入约3790.8亿元,同比增长达67.1%。毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元,净利润同比增长68.8%至485.4亿元;股东应占利润、股东应占核心净利润分别增长至346.2亿元、341.3亿元。

销售规模和利润规模以外,公司致力实现有质量的销售,销售回款迅速。报告期内,碧桂园权益物业销售现金回笼约4557.9亿元,权益销售回款率高达91%。得益于销售持续攀升以及现金回款的增加,公司经营性现金流持续净流入。

在行业资金面持续收紧的背景下,碧桂园连续第三年实现正净经营性现金流这个指标为正,说明公司当期通过经营本身便可以实现良性循环。目前市场上,仅有少数运营能力较强的企业能够实现上述目标,民营企业更是寥寥无几。

在系统性的资金管控下,碧桂园掌握了充足的现金。根据财报,截至2018年期末,公司现金余额约为2425.4亿元,占总资产比例达到14.9%。同时,现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍,现金充裕,财务状况稳健。

此外,值得一提的是,除地产开发主业之外,碧桂园正加速布局人工智能,推动业务多元化发展。地产、农业、机器人已成为公司未来三大重点发展方向,其全资子公司广东博智林机器人有限公司正在研发适合建筑工地使用的智能机器人。通过建筑机器人作业,不仅可以降低房企生产成本,还可以提高房屋建造效率,这一技术有望成为碧桂园业绩的全新增长点。

《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐四:2018上半年上市房企ROE排行榜出炉 龙光地产荣列第6位

  9月28日,亿翰智库发布2018年上半年上市房企ROE TOP100榜单,龙光地产(3380.hk)凭借强劲的价值创造能力,ROE(净资产收益率)和ROA(资产收益率)指标双双进入榜单十强。

  如果把企业的股权看成长期债券,那么ROE对股东来说就可以看成利率,也就是投资者的回报率。ROE主要受净利润率、资产周转率、债务杠杆影响,ROE值越高,企业净资产获利能力越强。今年上半年,龙光地产ROE值远高于同等规模的房企,排在上市房企第6位。

  与ROE以净资产考量企业的投资回报能力不同的是,ROA为总资产收益率,是另一个衡量上市公司盈利能力的指标,总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力。今年上半年,龙光地产ROA值排在上市房企第9位。

  凭借盈利能力领跑行业的龙光地产,在2018年上半年实现营业收入151.54亿元,毛利润56.11亿元,净利润37.95亿元,利润规模在同等规模房企中稳步领跑,甚至超过部分千亿规模房企。报告期内,公司毛利率37%,核心净利润率高达19.4%,继续保持行业领先地位。

  核心利润即剔除少数股东权益及评估增值收益后的利润,这才是能带来真金白银的现金流的利润。著名投行中金公司测算后预计,龙光地产2018及2019 年的核心净利润将达人民币70 亿元及104 亿元,同比大增52%和49%,核心利润复合增长仍将保持高速度。花旗、德银等著名投行也纷纷看好龙光地产的盈利能力,继续推荐为首选股。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐五:2018中报总结|60家标杆房企中,21家净利润增幅超80%

   导 读

  2018年上半年房地产企业盈利能力报告。

  2018年上半年,上市房企盈利能力在经历了2015、2016年的利润率低潮后稳步回升,行业整体的各项利润指标达到2014年的较高水平。我们认为,当前房企盈利能力的提升主要受益于企业在竞争加剧的生存环境下内部管控加强,以及行业集中度上升带来的红利,这个红利主要是大量初期低成本收并购的项目进入结算期。但从长期来看,在“坚决遏制房价上涨”的政策背景下,未来行业整体的盈利空间将持续受到挤压,盈利能力仍有下行的压力。

  2018年上半年行业整体“规模+效益”持续提升

  1.170家上市房企毛利润、净利润同比增长超40%

  近两年来,市场销售回暖、行业集中度不断提升,房企销售规模增长显著。同时,随着房企初期大量的收并购项目进入结算周期,今年上半年行业整体营业收入和盈利规模进一步提升。财报显示,上半年170家重点上市房企总体营收规模达19459亿元,同比增长33%,增速较去年同期提升近10个百分点,处于近年来高位。同时,170家上市房企2018年上半年总体营业成本13480亿元,同比增长29.2%,增速略低于营业收入。

  整体营收规模提升的同时,2018年上半年行业整体各项利润指标也增长显著。上半年170家重点上市房企实现毛利润5979亿元,净利润2853亿元,分别同比增长42.1%和48%,增速均创历史新高。同时,毛利润和净利润的同比增速大幅超过营业收入,行业整体盈利能力进一步提升。

   2.毛利率、净利率进一步回升至30.7%和14.7%

  在经历了2015、2016年的利润率低潮后,2017年以来房企盈利能力稳步提升,至2018年上半年行业整体的各项利润率指标已经回升至2014年的较高水平。上半年,170家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别达30.7%和32.3%,均较2017年同期增长近2个百分点。加权平均净利率和净利率中位数为14.7%和13.8%,分别较2017年同期大幅提升1.5和2.9个百分点。行业归母净利率相比去年同期也有一定提升,并与2017年末的水平持平。

  我们认为,当前房企盈利能力的提升主要受益于企业在竞争加剧的生存环境下内部管控加强,以及行业集中度上升的红利。但从长期来看,在“坚决遏制房价上涨”的政策背景下,未来行业整体的盈利空间将持续受到挤压,盈利能力仍有下行的压力。

  <部分内容略>60家标杆房企中,21家净利润增幅超80%

  1.规模房企盈利规模增长显著,21家净利润增幅超80%

  2018年上半年,60家行业标杆上市房企1营业收入总规模达到了17315亿元,较2017年同期增长36.7%。总体毛利润和归母净利润分别同比增长48.8%和46.2%,增速提升显著。

  上半年,60家标杆房企中有21家房企净利润同比增幅高于80%。TOP10房企中,碧桂园、恒大、融创、新城、华润的净利润增幅均超过90%。其中,恒大以530.3亿元的净利润居首,超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和。

  从盈利能力来看,2018年上半年60家标杆房企中有35家房企的毛利率超过30%,有45家房企的毛利率水平较2017年同期增长,盈利能力得到提升。其中,信达地产(600657,股吧)、光明地产、保利置业、招商蛇口等房企的毛利率水平均较2017年同期有大幅提升。而2018年上半年60家标杆房企中仅有3家房企毛利率低于15%。

  <部分内容略>

  [注]60家行业标杆上市房企:万科地产、中粮地产(000031,股吧)、金融街(000402,股吧)、金科股份(000656,股吧)、阳光城(000671,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)、中南建设(000961,股吧)、招商蛇口、荣盛发展(002146,股吧)、滨江集团(002244,股吧)、保利地产(600048,股吧)、建发股份(600153,股吧)、北京城建(600266,股吧)、华发股份(600325,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、首开股份(600376,股吧)、金地集团(600383,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)、绿地控股(600606,股吧)、信达地产、光明地产、新城控股、北辰实业(601588,股吧)、金隅股份(601992,股吧)、朗诗集团、保利置业、越秀地产、瑞安房地产、北大资源、中海地产、合生创展、世茂房地产、中国金茂、建业地产、旭辉控股、龙湖地产、路劲基建、当代置业、华润置地、时代地产、宝龙地产、禹洲地产、佳兆业、合景泰富、景瑞控股、融创中国、中骏置业、弘阳地产、碧桂园、富力地产、首创置业、融信中国、中国恒大、远洋集团、龙光地产、雅居乐、中国奥园、绿城中国、正荣地产、仁恒置地。

  2.H股上市房企盈利规模增幅高于A股,盈利能力同步提升(略)

  加强内部管控、增加合作开发助力盈利增长

  1.房企合作开发项目增加、少数股东权益占比上升

  近年来土地招拍挂市场竞争加剧,房企通过收并购拿地、项目合作开发、代建及小股操盘比重逐渐增大,收购兼并成为房企重要的资源获取渠道。从单月的销售权益榜数据也可以看出,规模和品牌房企权益销售占比下降已逐渐成为一种趋势。在目前一些地区土地供应缩紧的环境下,增加合作开发项目占比有利于房企获取更多优质的土地及实现规模扩张。

  一方面,碧桂园、万科、保利等规模房企近年来合作开发占比不断增加,少数股东权益占比提升。保利在上半年通过并购、合作等方式获取项目45 个,占拓展项目总数的64%;万科上半年新增项目按建筑面积计算,90.8%为合作项目。财报显示,2018年上半年保利、碧桂园归母净利润占净利润的比值均较去年同期大幅下降近10个百分点至70%和80%。从长期来看,合作开发比例增加的房企,归母净利润与净利润的比值将有降低的趋势。

  另一方面,也有部分合作开发较少、项目权益较高的房企归母净利率较高。其中,龙光地产的销售权益近100%,中海和富力的销售权益也在90%以上。2018上半年,中海、龙光、富力的归母净利率分别达到了26.6%、22.10%和11.51%,盈利能力都处于行业较高水平并呈逐年上升趋势。

  除了房企合作开发并占有较大权益的项目之外,非操盘项目的收入在部分房企的盈利中也占到了较大的比重。这部分收入在其合营及联营项目损益占比中得以体现。

  非操盘项目合作带来的收益占税前利润比例较高的房企以中小型房企为主。2018年上半年朗诗绿色集团的净利率比去年同期上升12.4个百分点至18.0%,大于其毛利率8.9个百分点的增幅。合营及联营带来的1.8亿元收益起到了很大一部分作用,占其税前利润达36%,居于60家标杆房企之首。通过数据我们可以看出,中小房企的合营联营收入占比虽然相对更高,但绝对收入相对来说并不高。如未排入前十的规模房企,如中海及融创的合营联营收入分别达到17.6亿及11.1亿,在所有房企中居于前列。

   2.非主营业务收入中,出售附属公司、业务合并对盈利影响较大(略)

  3.销管费率中位数上升至8.2%,规模房企成本管控能力加强(略)

总结:我们认为,房企的盈利能力受市场政策、自身规模、内部管控的影响较大,未来的走向仍可能存在一定波动。对于龙头房企而言,受益行业集中度上升、销售规模增加以及内部管控加强,上半年盈利能力提升显著;且这些房企前期已经积累了较为丰富的土地储备,未来仍将维持较高的盈利水平,在竞争中占据有利地位。而对于中小规模房企而言,在行业政策调控、土地资源稀缺持续的情况下,未来的盈利和生存空间将持续受到挤压,面对盈利能力下行压力的同时也会对房企的内部管控提出更高的要求。

(责任编辑:姜奇琳 HF066)

《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐六:2018年上市房企利润规模稳步提升,未来长期盈利仍可保证

2018年,上市房企整体盈利能力稳步提升,已回升至历史较高水平。房企盈利能力的提升除了受益行业集中度上升的红利,也得益于企业在竞争加剧的生存环境下不断加强内部管控、严格把控项目利润空间、保证了利润率水平。我认为,虽然目前房企盈利空间受到挤压,但短期内房企整体的盈利能力将维持在目前较高的水平,未来长期的盈利能力也仍可保证。

一、受益结算规模增长,绝大部分上市房企营业收入同比提升

近两年来,行业销售规模进一步增长,房企集中度提升。2018年以来,受益于结算业绩规模的增长,目前已经披露业绩的绝大部分规模房企营业收入均实现同比提升。超过50%的标杆上市房企营业收入增幅在20%以上。截止目前,已有7家规模上市房企营业收入规模超千亿。

其中,恒大主动深化战略转型,由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变。2018年实现营业收入4662亿元,同比增长49.9%,营收规模保持行业第一。而融创2018年实现营业收入1247.5亿元,同比增幅高达89.4%,营收规模增速在规模房企中保持领先。此外,碧桂园、龙湖、阳光城的营收规模增速也都在60%以上。

二、“规模+效益”发展,14家房企归母净利润增幅超40%

整体营收规模提升的同时,2018年上市房企的各项利润指标也增长显著。在目前已经披露业绩的上市房企中,近6成房企的归母净利润增幅超过20%。截止目前,有14家房企的归母净利润增幅在40%以上。其中,新城2018年在业绩高速增长的同时,盈利规模也持续提升。全年实现归母净利润104.9亿元,较2017年同比大幅增长74%。此外,金科、朗诗的归母净利润增幅也较高,均达到了90%以上。

三、行业整体盈利能力回升至历史较高水平

2018年,在经历了2015、2016年的利润率低潮后,上市房企的盈利能力稳步提升,行业整体盈利能力已回升至2014年的较高水平。我认为,当前房企盈利能力的提升除了受益行业集中度上升的红利,也得益于企业在竞争加剧的生存环境下不断加强内部管控、严格把控项目利润空间、保证了利润率水平。

其中,中海地产2018年归母净利率较去年同期提升1.6个百分点至26.2%。华侨城、华润置地的归母净利率也均在20%以上,保持在行业较高水平。而合景泰富归母净利率的大幅提升则主要得益于出售附属公司及投资物业公允价值变动的收益。

四、市场调整难以影响房企整体利润水平

我认为,未来短期内房企的盈利能力将维持在目前较高的水平,房企长期的整体盈利能力也仍可保证。一方面,市场调整期下,对部分2016、2017年拿地的地王项目而言,可能盈利空间将受到挤压。但是这些地王项目占单企业土地储备的比例并不会很大,因此不会影响到房企整体的利润水平。另一方面,虽然目前“坚决遏制房价上涨”的政策基调得以延续,但相信也不会出现整体性的房价下滑以至于影响到行业的整体利润。

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《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐七:近半数上市房企净利下滑 小型房企盈利变数增多

中房报记者 付珊珊丨上海报道

2018年是房企利润分化的重要节点,从房企已经发布的盈利预告来看,2018年盈利状况并不乐观,近半数房企净利润出现下滑。

截至3月6日,根据Wind数据统计显示,按照证监会行业分类,沪深两市共有74家上市房企发布2018年业绩预告,其中44家房企预告净利润增长,30家房企预告净利润减少,净利润下滑的房企占披露业绩预告房企数量的近一半。

港股相比A股更看重企业的利润表现,从已经公布盈利预告的企业来看,恒大、融创、正荣等大型房企2018年均实现股东溢利同比增长,但也不乏富力、绿城等标杆房企发布盈利预警,净利润下滑。

值得注意的是,目前A股发布盈利预告的大多数为中小房企,但也有销售规模达千亿元级别的大型房企。且在这些房企中,大房企普遍利润增长,而小房企利润表现较不稳定,利润同比降幅较大的多为小型房企。

“利润下降是必然趋势。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚向中国房地产报记者表示,在“房住不炒”的总基调下,房地产企业想要得到如之前一样超出社会平均回报水平的利润比较困难,这也说明当前市场下行压力明显,房企盈利空间受到挤压。

根据统计,在已经发布2018年业绩预告的74家房企中,有12家房企亏损,62家房企盈利。

从房企分布上来看,大小房企盈利状况分化明显,大房企普遍净利润上涨。综合A股和港股数据来看,销售规模超过千亿级别的房企如融创中国、招商蛇口、泰禾集团、荣盛发展、新城控股、蓝光发展、金科股份、正荣地产等,预告2018年净利润均实现上涨,上涨幅度较大的有金科股份同比增100%,蓝光发展和新城控股增幅均超过70%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,销售规模达千亿元以上房企在全国布局均衡,业绩增长较为稳定,融资成本也较低,因此净利润保持稳定增长。

但同时,也有个别大型房企2018年净利润出现下滑。例如富力地产、绿城中国和滨江集团,预告2018年净利润同比增长下限分别为-60%、-60%、-30%。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为,房企2018年利润下滑有几个原因,其中很重要的一点是,房企2018年的利润其实反映的是前两年的盈利情况,而2016年和2017年土地价格是很高的,因此成本就高;从融资成本上来看,过去一年融资渠道不畅,不少房企为了获取融资,不计融资成本,高昂的融资成本也会侵蚀房企的利润;而2018年的市场是“限价”的,因此,房企净利润下滑也在情理之中。

净利润下滑的多数为小房企。相比大型房企,小房企生存状况更加艰难,且大涨大跌很不稳定。中国房地产报记者梳理发现,A股不少小型房企净利润变动幅度较大,比如中房股份2018年预告净利润变动幅度为下滑633.79%,海航投资、沙河股份、雅戈尔等企业净利润增长幅度均在1000%以上。

“中小房企本身旗下项目不多,受市场影响很明显,如果布局踩准了周期,可能就会出现大涨,但如果布局失误,就可能出现周期性大跌。”卢文曦分析。

此外,有一些房企在某一年出现净利润跳跃式增长或减少,也有可能与其处理旗下资产获益有关系,这种情况在中小型房企中体现的较为明显。

对于今年房企的销售和利润表现,卢文曦预计,相比2018年,房企销售将会进一步面临压力,销售额可能会面临压力下滑,但是净利润方面,可能会与近几年的水平相仿,对部分房企来说,能够保持现在的利润率已经相当不错。

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《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐八:房企高分红样本:龙光地产拿出五成核心利润回馈股东

  上市公司2018年中报披露工作接近尾声,房地产企业经营业绩一路高歌猛进,越来越多公司开始加入分红派息的队伍。

  与往年相比,今年上市房企中期分红显得更加积极主动,除了恒大、碧桂园等大型房企抛出了豪华派息方案之外,一些规模居中但盈利突出的中型房企也大手笔回馈投资者,其中龙光地产堪称房企高分红的典型样本。

  大手笔分红派息回馈股东

  根据此前公告,今年中期利润大增的恒大将分派2016年及2017年年度股息,每股分红1.287港元,总额达创纪录的168亿港元,创有史以来最高纪录。以8月20日业绩公布当天的收盘价28港元计算,分红回报率接近5%。

  8月21日,碧桂园公告分红方案,公司将派发中期股息每股人民币18.52分,同比增长77.4%,半年派息总额占核心净利润总额的31%。

  此外,华润置地、中海地产、雅居乐、路劲、远洋、富力地产、金地等房企,亦推出了金额不等的派息分红方案。

  值得关注的是,被视为低调的盈利高手的龙光地产,继续保持着年年分红的节奏,今年中期大手笔派息更显万丈豪气。

  中期业绩公告披露,龙光地产2018年派中期股息每股20港仙,特别股息3港仙,并加派10%的五周年特别股息5港仙,合共派息每股28港仙。

  以此计算,龙光地产今年中期派息额占股东应占核心利润高达50%,该比例远远超过一些大型房企,处于行业前列。

  按照计划,龙光地产今年中期股息及特别股息将于2018年11月31日或前后,派付予2018年11月6日名列公司股东名册的公司股东。

  实际上,自2013年11月在香港联交所主板上市以来,龙光地产一直表现豪爽,每年都推出分红方案,一次不落,2017年还首次进行中期派息。上市5年间,龙光地产累积现金分红派息达到7次。

  通过查阅去年信息可以发现,龙光地产2017年中期总派息为每股22港仙,派息额占核心利润约40%。以业绩披露当天的股价计算,当时龙光地产股息收益率达3.2%,年化达6.4%,这两项指标彼时均为内房股最高。

  高分红背后是高盈利低风险

  从上述公司中期业绩分析,大多数分红派息较豪气的房企都属于盈利表现突出的公司,有着丰厚的利润作为派息支撑。

  以龙光为例,公司今年中期营收人民币151.54亿元,净利润37.95亿元,核心利润29.38亿元,利润规模在同等规模房企中稳步领跑。

  尤其是在反应房企盈利能力的关键性指标——核心利润率方面,龙光地产继续保持行业领先地位。报告期内,公司毛利率37%,核心净利润率高达19.4%,稳居上市房企前列,反映出公司超强的盈利能力。

  另一方面,房企敢于大手笔分红,亦反映出公司现金流充裕,负债率合理,无债务到期的资金压力,有足够的发展信心与股东分享利润。

  截至2018年6月30日,龙光地产持有现金及银行结余进一步增加至人民币276亿元,相当于1年内到期债务的2倍。

  报告期内,龙光地产公司净负债比率为66.3%,较2017年底下降1.6个百分点,财务杠杆进一步优化。

  在当下股市出现整体调整背景下,市场波动性越来越大,避险的需求似乎越来越高,高息股房企的魅力愈发彰显。

  投资高分红股可进可退,攻守兼备。股市调整时,可以获得相当于银行存款利息的无风险收益;牛市里,更可以在此基础上获得股价的上涨收益。

  长江证券(000783,股吧)研究报告指出,2017年以来高股息率个股兼具进攻属性,在部分中小创个股业绩下修、市场赚钱效应缺乏的状况下,确定性较高的高股息率个股无疑将具有较强的吸引力。

  对此,龙光地产管理层在中期业绩发布会上表示,为回馈投资者对公司的支持与肯定,未来公司将一如既往保持较高的分红派息。近期资本市场比较动荡,公司努力确保业绩持续增长和派息,和投资者站在一起。

  龙光地产高分红获得国际投行纷纷点赞。花旗指出,龙光2018年中期业绩靓丽,多项核心指标远超市场预期,公司大手笔分红派息,全年股息回报率将超过9%;中金公司认为,龙光2018中期派息率高达50%,股息优厚,预计2018 年和2019 年的股息收益率将高达9.1%及13.5%,投资价值凸显。德银亦指出,龙光2018-2020年预测股息率高达8%-13%,核心盈利每年增长率高达42%,盈利确定性高。

  这三家国际著名投行,均继续推荐龙光地产为行业首选股。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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《房企盈利能力大揭秘:绿城净利润58%流入少数股东口袋,“最会赚钱”的中海盈利能力高达绿城14倍……》 相关文章推荐九:房企业绩众相之三:净利下滑之谜 - 经济观察网 - 专业财经新闻网站

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 谢敏敏 3月份历来是房地产开发企业公布业绩的日子,2019年3月份房企业绩会格外热闹,从富力地产李思廉的“海南必然放开限购”,到碧桂园杨国强对女儿杨惠妍“verygood”的评价,都引发业绩不少口水。

但随着房企陆续公布2018年业绩报告,3月份又是一个几家欢乐几家愁的日子。从盈利能力来看,虽然多数房企仍保持净利润增长,但也有不少房企净利润增速同比放缓,甚至部分房企净利润出现大幅下滑。

限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素,2018年万科项目存货跌价准备为23.1亿元,同比增加43.4%,影响税后净利润7.8亿元,影响归属于母公司股东的净利润6亿元。同期万科实现权益净利润337.7亿元,同比增长20.4%,增幅相较2017年下跌了13个百分点;权益净利率为11.3%,同比下降0.2%。

2018年企业净利润出现了大幅下滑的或亏损企业中,多数为中小房企或即将退出房地产行业的企业。不过,也不乏富力、远洋、绿城等规模超过千亿的中大型房企。

对于这些亏损的企业来说,虽然各有各的理由,但从行业角度来看,利润增长放缓趋势较为明显。正如2018年万科《致股东》中指出,在房地产白银时代,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

富力地产:溢价收购收益减少

3月20日,富力地产对外发布了2018年业绩,全年营业收入达到768.58亿元,同比增长29.66%。其中结算销售收入为663.8亿元,在1311亿元协议销售中,这一结算比例在房地产行业中相对较高。

同期富力地产净利润同比减少了六成。2018年全年净利润为83.71亿元,2017年由于收购万达酒店和写字楼资产而产生的131.08亿元“议价收购收益”,富力净利润达到了214.24亿元。

如果将收购万达资产带来的收益剔除,2018年富力地产净利润与2017年持平。富力的净利润受到了多方面因素影响。首先,酒店业务一直在亏损中。2018年富力酒店业务亏损额达到了4.59亿元,比2017年同期增加了214%。过去的5年,富力酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元,已经连续6年亏损。

截至2018年底,包括收购而来的70余间万达酒店,富力共有89间运营中酒店。对于亏损一事,富力地产董事长李思廉在2018年全年业绩会上回应称,酒店的账本身很难赚钱,主要看其的现金流。

另外一方面,富力2018年的三项费用大幅增加,增速明显超过营收增速,很显然这也影响到了富力的净利润水平。根据业绩公告,2018年富力全年的销售费用、管理费用、财务费用分别为25.57亿元、56.34亿元、52.12亿元,比2017年同期分别上涨40%、60%、211.72%。三项费用总额为134.03亿元,同比增幅达91.06%。

财务成本增加背后是短期融资增加及融资成本上升。业绩公告显示,截止2018年底,富力地产短期债务高达523.5亿元,同比增加了84.24%。2018年富力超短期融资、海外融资等都呈现大幅度增长,这也使得其全年融资成本高达52.12亿元,比2017年增加了35.39亿元。

2019年以来,富力进一步加大融资力度。根据富力地产发布的公告,2019年以来,其累计发行3期为期9个月的超短期债券,累计募资48亿元;同时向海外借款16.25亿美元,以及发行债券募集70亿元。仅这三项融资手段,富力融资额度就达到247亿元。

绿城中国:减值拨备增多

绿城中国的净利润表现同样不佳。业绩公告显示,2018年公司股东应占利润10.03亿元,较2017年的21.9亿元下降11.87亿元,下降幅度为54.2%。

绿城方面解释称,净利润大幅下降的原因主要包括多个因素,其中集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;以及因人民币贬值对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

绿城还对旗下5个项目进行计提减值亏损,分布在西安、成都、北京、诸暨等地。对此,绿城执行总裁李青岸回应称,进行拨备是财务上的安排,在2018年完成各个股东下达的利润指标的情况下,认为有能力覆盖掉拨备的影响,所以对历史上沉淀的几个项目进行了拨备。

绿城董事会秘书冯征则表示,对于拨备的情况,主要受到调控政策影响:“如果限购、限价政策上放松的话,可能就回来了,也不需要拨备。”“西安是买的老项目,原来的项目销售额是亏损的,做了拨备。但是没开发的,我们会有很大的盈利,先亏了我们先拨了,后面整体的项目是赚钱的。青岛的项目是绿城早期拿的项目,当时地价比较高,所以按照准则最新的成本和未来的售价进行了拨备。未来会根据实际的情况,在合理的时候进行合理的调整。”冯征说。

从财务数据看,绿城的盈利能力有待加强。2018年绿城实现营业收入603亿元,同比增长了43.7%,毛利率为22.8%,同比增长了3.56个百分点,但净利率则从2017年的6.4%下降至3.9%,下降了2.43个百分点,归母净利率也从5.2%降至1.7%,连续两年下滑。克而瑞的数据显示,这一数字不及行业平均水平的三分之一。

远洋集团:京津冀环保停工

在2018年终于迈入千亿门槛的远洋集团,交出了一份并不能令投资人如意的成绩单。

3月20日,远洋集团发布2018年业绩,全年销售首次突破千亿大关,达到1095亿元。营收为414.22亿元,同比下降10%。远洋解释称,营业额下降的主要原因包括2018年一季度环保停工导致工期推后及部分项目以股权转让形式出售,收益未计入营业额。

2018年北京市场在远洋集团份额达到38%左右。另一家北京市场占比高达55%的房企——首创置业,其净利润也大幅下滑了31.82%。万科北方区域的净利润贡献同样与营收比例不相匹配。

2018年远洋毛利润为82.87亿元,较2017年下降26%,毛利率同比下降5个百分点至20%,净利率下降至11%。净利润为35.74亿元,同比减少30.12%。

2018年底,远洋集团将远洋光华国际项目出售给物业基金公司,该物业基金由远洋集团与合资伙伴共同成立。通过这一交易,远洋获得了53.8亿元收益,为远洋集团带来了17.95亿元的税前利润。

即便如此,2018年远洋集团核心净利润也只有46.7亿元,较去年同期下降25%。如果减去一次性项目和投资物业公平价值收益,同期,远洋集团核心利润为26.19亿元,同比下降了35%。

克而瑞分析师沈晓玲认为,远洋的净利润下滑,除了营业收入下降以及毛利润下降带来的影响,还有一个原因是三项费用支出的增加。

业绩公告显示,2018年远洋的销售和市场推广费用由2017年的8亿元大幅上升至12.08亿元,上涨了约50.7%;行政管理费用由2017年的12.4亿元上升至17.3亿元,上涨约40%;财务费用则由2017年的11.74上升至2018年的17.75亿元,上涨幅度约为51%。“与其他同规模房企相比,远洋集团整体盈利能力还有差距,加之其新增土地成本依旧达7100元/平方米,而且总土储的平均成本也上涨了400元/平上升至6900元/平米,未来依然考验其利润空间。”沈晓玲分析说。

中指院新报告显示,2018年百强房企营业收入均值为486.2亿元,净利润均值为64.4亿元。按照这一标准。旭辉、远洋、金茂、蓝光、奥园等排名前列的房企,其收入和净利润普遍在百强房企收入均值之下。

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