金融问答

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株洲和湘潭哪个更适合买房投资?

2020/03/27 10:03
打算在株洲或者湘潭买房,主要用于投资,不知这两座城市哪个更有潜力一些
全部回答(1)
  • 提问者的问题问得很清晰,打算在株洲和湘潭两座城市买房,用途是投资,不知道这两座城市哪座更有潜力?

    问题的指向性就是株洲和湘潭,没有其他第三座城市,我们应该就问题回答问题,回答完的最后可以再引申自己的其他建议,而非直接无视提问者的问题直接说自己心目中的理想城市。

    这就跟人家说同时认识了两个女孩,不知道该追哪一个。你直接回答这两个女孩都没有迪丽热巴好看,你应该追迪丽热巴一样荒诞。

    题主的选择范围是株洲和湘潭,纠结的矛盾点是未来哪座城市的房价更具增长力。

    我们先来回顾下过去五年来,两座城市的房价以及在湖南省的排序。

    株洲和湘潭历年房价

    2015年以前,两座城市的房价都处于低位,但在整个湖南省还是排名较高,以二手房成交价格为例,2015年株洲市二手房成交均价4557元/㎡,位列湖南省第四位;湘潭市以3949元/㎡,为例湖南省第六位。

    接下来的两年是湖南省各地级市房价猛涨的两年,株洲和湘潭两市也不例外。然而涨势在省内并不突出,到2017年,纷纷被省内的张家界和益阳反超,省内排名也跌至了第六和第八位。

    2018和2019年,株洲市房价趋于平稳发展,增势趋缓,当地政府严格执行“一房一价”,株洲市二手房成交6391元/㎡,依旧排在全省第六位;然而湘潭市二手房成交价已经跌至全省第十三位,分别被彬州、益阳、怀化、衡阳、娄底等城市超越,全省仅高于湘西。

    自2015年至2020年四年多以来,株洲市二手房成交均价自4557元/㎡增至6462元/㎡,增长率41.8%;湘潭市二手房成交均价自3949元/㎡增至5516元/㎡,增长率39.7%。

    回归完过去四年多两市的房价变化,我们再来看题主提出的哪座城市的房价更具增长力。

    众所周知,一个地区的房价与当地政策、金融以及人口变化相关,其中政策和金融难以量化对比,我们先来对比过去3年两座城市的人口变化。

    株洲和湘潭人口变化

    因为2019年最新的官方数据还未正式对外公布,我们这里以两座城市2015-2018年的经济数据作为对比参考。

    2015年株洲市GDP2335.1亿元,常住人口400.1万人;

    2018年株洲市GDP2631.5亿元,常住人口402.08万人,虽然相较于2015年有近两万人的增长,但是相较于2017年却减少0.07万人,可见株洲市的常住人口出现流失。

    再来看湘潭。

    2015年湘潭市GDP1703.1亿元,常住人口282.37万人;

    2018年湘潭市GDP2161.4亿元,常住人口286.5万人,虽然常住人口与株洲市有明显差距,但是过去三年多时间湘潭市常住人口都保持正向增长。

    株洲和湘潭房地产投资

    过去五年来,株洲和湘潭两市在固定资产投资增速方面,均呈现下滑态势。其中株洲市固定资产投资从2013年30.8%的增速,下跌至2018年7.0%;湘潭市也从2013年的35.9%下跌至2018年的10.1%。

    而关于房地产投资却不减反增,其中湘潭市自2013年房地产投资增幅的30.3%,发展至2018年的38.8%,在固定资产投资下滑的同时,地方财政对于房地产的依赖更加倾斜;株洲市也未幸免,2013年房地产投资增幅仅有3.7%,然而发展至2018年已经增长至27.8%。

    为何要强调一座城市固定资产投资比例和房地产投资比例?这里就以湖南省会长沙为例,2013年长沙市GDP7153.13亿元,其中固定资产投资增长20.1%,房地产投资开发增长比上年增长11.8%;2018年长沙市GDP11003.41亿元,其中固定资产投资增长11.5%,房地产投资开发仅增长0.7%。GDP保持高增长的城市,房地产投资比例随着固定资产投资比例的增长态势正向变化,而并非像株洲和湘潭这样,固定资产投资比例下降的同时房地产投资反而上升,说明当地经济发展不够均衡,过度以来房地产开发带来的土地财政和税收,这样的发展模式加上常住人口增长缓慢甚至外流,因此造成了有价无市的市场现象,如果继续如此发展+常住人口持续外流,不排除市场回调的可能。

    如果非要二选一

    分析完两座城市过去多年来的经济发展以及房地产投资,如果非要在其中选择一个购房的话,如果未来长沙能够合并或代管湘潭,那么湘潭的房价增值应该会高于株洲;但是如果湘潭如咸阳那样始终抗拒来自省会的合并,或许会出现如咸阳一般GDP下滑出现负增长的可能,相反株洲倒是个退一步却相对保险的选择。

    以上回答仅供参考!

    回答于 2020/03/27 10:11

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