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房客加租 房东降租赔装修 自如骚操作背后是行业至暗时刻

分类:热点观察| 作者:互金小说汇| 2020-06-30 13:08:04| 933人阅读
摘要
今年年初爆出蛋壳公寓特殊期间房租涨价的风波刚刚平息,近日便曝出长租公寓龙头自如“倒逼”房东,要么降房租、要么解约赔偿赔装修费...

今年年初爆出蛋壳公寓特殊期间房租涨价的风波刚刚平息,近日便曝出长租公寓龙头自如“倒逼”房东,要么降房租、要么解约偿赔装修费...

但实际,并不止今年,从2015年开始加速进场、积极扩张的几大长租公寓一直面临巨亏损的尴尬境遇:赴美上市的蛋壳公寓连续亏损,2019年净亏损额高达34.37亿元,同上市的青客公寓也是连续三年亏损,2019年净亏损达4.98亿元。

01

再“强制”房东降租

今年2月,长租公寓龙头企业自如公寓被爆疫情期间涨房租,有租户表示:

而这并是孤例,节后随着大量外来务工人员返城,不少自如客忽然发现自己“被涨租”了。据部分自如客表示,续租涨价超过了20%,有的还达到了30%。而在一般情况下,自如续租的涨幅在3%~5%之间,从未有过上述那么高的涨幅。

尽管自如CEO很快在其朋友圈中作出回应:称自如客户续约价格出现大的波动是极个例情况,一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含了服务费),另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。但网友并不账。

那么自如给租客涨了这么多,房东收入会随相应的幅度调整加吗?

“空置期每年都有,第一年空置期60天,之后每年的空置期是25天,这期间不给房东算收入,另外房东每年还需要缴纳管理费。”

“自如”房东签署合同中有关“空置期”的条款。受访者供图

02

要么解约赔装修费

对于与业主协商降房租的原因,自如方如是说。

“我2018年7月和自如签约,把房子代理给他们,签了三年。第一年租金7045元,每年递增3%,现在7256元,到今年8月就是第三年,租金应该是7474元。6月26号晚上8点,自如的人打电话,说市场不好,我有两个选择,第一选择是租金降到4000元,第二选择是解约,他们解约,赔我俩月房租,但是要交装修费管理费什么的,具体还没给我金额和明细。”

提供给虎嗅的另一位业主的电话录音中,一位自称是自如总部的自如管家开门见山地说:“最近形势不太好,北京这边(租赁市场)出现了大幅下滑,我们公司这边费用确实遇到了困难。想问一下,您的房子最近有没有(出租)需求,没有的话,可以按照我们公司违约,赔给您2个月的房租当违约金,你可以把房子提前收回。”

“那为什么不把空着的房子归还给业主,反而要把有租户的房子归还给业主呢?”

其实,在今年初,自如蛋壳青客等长租公寓已开始“集体逼房东降价”。今年1月,有自如房东表示,18年签约,签了4年,第一年以三个月房屋空置期作为装修费用补偿,约定后面每年有1个月空置期。但年初突然接到自如的电话,让降房租。如果不同意,自如会单方面解约,并赔偿房东2个月的违约金,但房东需要支付3万块的装修折旧费。算下来,房东还要赔偿自如近2万块。

问题频出的长租公寓如此野蛮自救,还能坚持多久?

亏惨了的蛋壳公寓

目前,长租公寓行业除了自如外,还有两家赴美上市的蛋壳公寓及青壳公寓,尽管已经上市,但日子也都并不好过。

据披露,蛋壳公寓2017年净亏损2.7亿元;2018年净亏损13.7亿元。今据2019年报显示,蛋壳公寓净亏损又扩大两倍,净亏损额高达34.37亿元。与此同时,也有非常亮眼的数据:2019年财年,蛋壳公寓的收入同比增长166.5;今年一季度9.4亿元,同比增长62.5%。

强制房东们免租,却不给租户免租,蛋壳公寓的此番骚操作引起舆论热议。

截至2019年上半年其房源量达10万间,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市,并于22019年11月在美国上市,成为国内首个上市的长租公寓企业。

5月29日下午,一则关于“青客公寓倒闭、售后安排退款”的消息在朋友圈广为传播。

今日,有网民在朋友圈发布、传播关于青客公司倒闭等不实谣言,我司在此严正声明,公司目前遇到了资金困难,但目前公司仍在正常运营中,一定会承担起应付款项的支付责任,不会逃避,对网络上恶意传播的不实谣言,青客留依法追究的权利。

为何长租公寓营业收入与净利润背道而驰?一方面,长租公寓本就是一个利润较少的行业,普遍利润仅有1%-4%;另一方面或与长租公寓的商业模式有关。

是疫情拖垮了长租公寓?

长租公寓盈利难是一个老生常谈的话题。

2014年之后,随着住房租赁市场政策日益明朗,很多地产商将眼光聚焦于长租公寓这片看似肥沃的土地上,2015年、2016年扩张期以相对高点市场价格与业主大量的签订房源租赁合同、抢占市场,盈利问题还未解决,众多企业便开始了规模竞赛,短时间内都在积极扩张,出现“高进低出”的现象。

对于市场来说,国家鼓励的长租公寓应该是业主改造,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源,而现在市场主流的长租公寓经营者,其实都只是吃差价的二房东模式。

二房东模式为什么又突然火了呢?在各路资本力量的推动下,二房东“进化”了。他们再次进入租赁市场,已经有了新的招式:一是通过高价从个人手中囤积大量房源,垄断区域市场,希望获得较高的估值,这套打法其实也就是大家熟悉的“烧钱”模式;二是所谓互联网思维,“羊毛出在猪身上”,利用各种金融模式玩杠杆,甚至和P2P结合在一起

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,长租公寓的角色就决定了它是靠利差赚钱的,正常来说,慢慢做项目,一个一个来是没有问题的,尤其是现在许多政策都在扶持长租公寓,但现在这个行业陷入了非理性竞争,呈现野蛮式增长,为了扩张而扩张,甚至把它做成了一个金融产品,或者是为了融资,这样企业做很多事情就会不择手段了,恶性竞争,扰乱市场。

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