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注意!这24个城市房价悬了 楼市再火爆也要躲开

2018-06-13 11:38:35 分类:热点观察 作者:小小财技

菜鸡上周末回趟老家办事,被一位亲戚拉去售楼处,说是要买房,让我参谋参谋。

有点意外,一个三线城市的售楼处,却热闹得跟菜市场一样。销售过来跟我们说了三分钟,又被叫走了。

这种情形如今在不少三四线城市出现。菜鸡最近看到个数据,截止4月末全国房价均价破万的城市,已增加到了62个,这其中三四线城市就超过了1/3!

事实上,在如今股市和不少一二线城市楼市熄火的今天,最火爆的赚钱机会,似乎轮到了三四线的楼市。

市场火爆,大家想也不想就冲进去买。住在三四线的不用说了;就是在一二线城市的朋友,很多人也在关注三四线老家的楼市情况。

但菜鸡感觉,三四线城市的楼市风险,比以往任何时候都要大,财迷们真的要当心了。

就在昨晚,央视新闻对此现象做了报道和评论,指出楼市调控重点正在转向三四线城市。作为政府喉舌的发声,这是一个清晰的转向信号。

三四线房价节节攀升的背后,近期有两重风险:一是更多的政府调控政策会出台,二是支撑上涨的最大一块资金来源将枯竭。

先说最直接的风险,就是政府调控。

光是5月份一个月,全国就有超过40个城市发布了50次的调控政策,其中三四线城市的最多。住建部重点约谈的十二个城市里,三亚、海口、丹东、徐州、佛山等都是三四线城市。

三四线城市调控的办法,除了限购、限贷,如今连限售手段也用上了,比如央视刚报道的,这个月开始调控的湖北宜昌。

间接的风险是,三四线房价上涨的最大一块动力——棚改的货币化安置资金,已开始出现萎缩迹象。

棚改货币化安置,就是把棚户区的破房子拆了,地方政府拿了中央给的专项贷款发给拆迁户,去市场上买商品房。地方政府再把拆出来的土地卖掉,还中央的钱。

本来之前大家都没钱,三四线城市很多房子卖不出去。结果为了去库存,棚改发放的货币提供了“火药”,让市场火起来。

但是,这波任务到2020年就结束了。今年开始部分城市已经在撤退,就是把棚改的“货币安置”换成了“实物安置”。比如山东,今年就出了文件。

其实,如果是想投资三四线城市的房产,还有个更深层次的风险,就是人口净流入不足,反而是净流出状态,难以支撑房价上涨。

在如今中国城市化进入2.0阶段,人口更多地往资源丰富的大城市、以及城市群聚集,这样一来,三四线城市的人口数量变差,搞得如今有三四线城市也要“抢人”了。

但,三四线城市的竞争力在那,就算抢人也抢不过一二线城市。总体上,经济不会太好,居民收入和资产有限,买房的真实购买力就差,根本撑不起房价持续上涨。

财迷们可能要问了,中国三四线城市这么多,总不会全都没前途吧?

那么我们怎么才能知道,哪些城市的投资风险大呢?

其实,按照我们上面分析,当前只要紧盯棚改资金和人口变化这两个指标,就差不多够了。

关于棚改资金情况,大家可以去当地政府网站上,查一查地方两会的历年报告间接了解。如果发现今年的棚改目标变少了,说明当地楼市最大的一个金主也缺钱了,楼市上涨的动力就会变差。

看人口净流入指标相对复杂一点,往往不容易找到现成的数据。如果你关注所在城市但没有现成数据,可去当地政府网站找人口统计公报,自行算出净流入的人口。

如果算出来是个负数,说明当地人口在净流出,楼市再火爆都要躲开。

为了帮大家节省时间,菜鸡这里做了个表格,把部分人口流出最多的城市手工整理了一遍。表格如下,看看有没有你所在或关注的城市。

最后,不管你是自住还是投资,菜鸡给大家几个小建议:

1、不要看三四线城市房价便宜又涨得疯,就脑子一热去投资。这些城市房价一凉下来,就是好几年被套。

2、如果在三四线城市已经有投资房的,在这个房价高点,可以趁热卖出了。当然,最好你有其他靠谱的理财渠道,可以把卖房的钱拿去做理财

3、如果是在三四线城市当地买房自住的,尽量选择大的开发商,这样尽量安全些。由于今年楼市调控收紧了开发商的资金,小开发商资金压力大,万一资金链断裂,轻则交房延期,重则房子烂尾,后果难以预料。

至于一二线城市,菜鸡经常说起。如果有朋友没看到,这里简单再提一下——

像北上深这些一线城市,已出现了阶段性的底部,不论是投资还是刚需,都可以考虑买入。

二线城市,除了少量的限价盘值得去抢一把,大部分在2017年出台调控的二线城市,还存在价格下降的空间,依然没到投资的最好时机。

本文为“小小财技”原创,不构成投资建议,未经授权不可转载。

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