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楼市调控再酝酿大招 这个城市或出手!

分类:理财攻略| 作者:小白读财经| 2019-05-28 09:45:14| 933人阅读
摘要
在苏州楼市升温之际,据澎湃新闻报道,5月24日,江苏省苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。

在苏州楼市升温之际,据澎湃新闻报道,5月24日,江苏省苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会议称,如苏州楼市的几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等。

据悉,目前的情况是:

1、今年一季度以来,苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂,四月底房地产价格指数提高5%,已超过苏州全年调控目标5%的界限。

2、苏州已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围(之前并不在列)。

3、苏州将会对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理,在适当的范围内,下调土地的指导价格。

澎湃新闻这次报道的内容证实了很多信息,最受关注的是苏州房价全年调控目标是5%,这意味着对楼市启用了限价,再加上之前苏州对部分地区商品房限售,本次可以理解为楼市调控的升级。

早前(5月11日),苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年,二手房限售5年。

从媒体报道的内容来看,本次苏州限价包含限房价和限地价,苏州被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围,这意味着今后房价水平如果没有能控制在预定范围,还将会出台更大的收紧政策。

为什么苏州选择这时候出手呢?

1、5月11日苏州对部分区域的限售举措效果欠佳,5月20日-22日,苏州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量,和调控前差不多。

2、苏州楼市的火热引起了高层的关注,早前,住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

3、房价上涨会刺激居民买房欲望,导致量价齐涨,据悉,4月份苏州新盘去化率达到80%,越来越多人的贷款买房,导致居民负债快速增加,今年3月份,苏州住房贷款达1.03万亿,住房存款达1.02万,相当于借的钱和存的钱一样多,手里已经没有余额,容易催生杠杆,引发金融危机

我之前就说过,中国的楼市已经从黄金时代向白银时代过渡,所谓白银时代就是房价还可能会上涨,但这个速度会明显放慢,为什么?

1、居民购房能力有限,中国居民的房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)已经从2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%,10年间上升37.9%。也就是说居民可以自由支配的资金中多数用来买房,如果房贷收入比继续上升,那么将严重影响生活质量。

2、人口增速放缓,根据社科院报告,中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长。这就意味着中国人口进入利用存量的阶段,一个地方的房价涨看涨,表面上是看政策、资金,归底到底还是人口,在总人口增量有限的情况下,未来就会进入到利用存量阶段,有的地方人口会减少,有的人口会增加,类似于股市的板块轮动一样,人口(资金)往哪走哪里的房价就会上涨,反之就会下跌,总之,全国房价普涨的时代已经告终。

3、防范金融风险的需要,房价太快上涨也会产生金融风险(居民债务水平和房价走势关联度非常大,如下图),2018年,我国居民的杠杆率达到了53.2%,比上年上升3.8%。国际货币基金组织认为,超过65%会影响到金融稳定,现在看来距离65%越来越近了。

4、货币增速放慢,房价是货币的产物,现在中国的总货币量是GDP的两倍之多,这么多的钱房价还能不涨?2017年以前,中国的广义货币M2两位数增长,2017年下半年后以个位数增长,说明货币增速放慢,房价增速自然也会是放慢。

之所以说房价会放慢,而不是下跌,那是因为城镇化红利还在,人口由“农村-县城-小城市-大城市-特大城市”流动的过程,就是房价上涨的过程,只是这个速度变慢。更为重要的是,中国经济仍高度依赖房地产,要想摆脱对房地产的依赖,从虚拟经济上要做到“轻货币重资本”,说白了就是发展资本市场,增加股权融资比重,降低债权融资比重,比如现在的注册制、科创板等,都是在为债权股权时代切换做好铺路。

从实体经济上,要做的是发展科技,发展第三产业从而减轻房地产的依赖,这个过程短期能做到吗?当然不能,所以房地产未来一段时间内仍然是经济增长的重要推动力,只是它的增速变慢,就像苏州提出的全年房价目标控制在5%内一样。

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