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司法拍卖房 捡漏是一种技术活!

分类:理财攻略| 作者:房叔说法| 2019-06-27 10:05:02| 1633人阅读
摘要
在楼市的交易市场里头有这么一个诡异的显现:一直观望一直涨,最后全款变成首付,首付变成车库。

在楼市的交易市场里头有这么一个诡异的显现:一直观望一直涨,最后全款变成首付,首付变成车库。

最开始咬咬牙买了房的人,最后都优哉游哉的享受着市场高涨带来的红利;

而那些咬咬牙没买房的,手里拽着的人民币被货币贬值和物价普涨折磨得越来越少。

国人的投资心理,像极了傍晚时分在菜市场捡便宜的大妈,她们逛来逛去,不断的比较,想要买到最便宜最好的东西,到了菜市场快关门的时候,发现先前觉得不错的多数被别人买走,于是火急火燎的加入到某大甩卖的档口的哄抢中。

在正常的市场买卖里,只有我们国人相信物美价廉这一说。

他们迷信物美价廉的童话,并且穷极一生在找寻这个童话,但一旦这个童话真实的出现在他们面前的时候,他们的反应大多都是犹豫甚至不知所措。

这种但求过程,不求拥有的情况,像极了真爱。

1、前情提要

不知道大家还记不记得,前两天,房叔给大家推荐了几个盘,在司法拍卖房的领域里,这类房源可以算得上是物美价廉的童话。

其中有一套是天河区清风路的广粤尊府,一线面江280方的楼王单位。

对,就是这套

在正常的二手交易市场内,这套房子都是有人长时间挂牌求购的。

基础的交易价格去到了15万/㎡,市场成交价在4200万到4300万之间,加上税费等,正常拿下这一套房子付出的成本需要人民币4500万。

而通过司法拍卖的渠道,法院当时挂拍价是2659.6万。

当时法院披露了房屋带有20年租约的情况,并且确认按房屋现状拍卖,不负责交吉。也正因为这个原因,房叔当时在公众号上曾极力向大家推介过这一套房子。

司法解释

从专业的角度上看,20年的长租约法院只是作为情况披露,并未有对租约的性质定性,该房屋的查册情况,租约是在抵押和查封以后做的,没有正常的备案,是不能在效力上成立“买卖不破租赁”的情况。

买卖不破租赁的一个重要前提,租赁需要在房屋被查封前签署并经过正规备案。

这个长租约的披露,让很多吃瓜群众直接放弃了这套楼王的竞价,为什么?

说白了,就是怕麻烦,担心拍下房屋后,过户完成却无法入住,几千万鸡飞蛋打,谁受得住。

老实说,房叔对这些逻辑很不解,这些在不良资产领域中淘宝的投资者们是不是对投资有什么误解?

投资与风险并存,这是铁律。

行内的某位老人就在感叹,这些有几个小钱的投资者被良莠不齐的民间资产公司或者服务公司给惯坏了,觉得可以用低于市场很多的价格买到又好又没有瑕疵的房子,并且不接受任何风险。

用你们不是特别发达的梨状肌思考一下,这种违背市场规律的东西,你真的觉得你就你这么幸运可以拿的到吗?

2、技术复盘

那房叔就带大家从技术层面复盘一下这套房。

法院挂拍价是2600多万,加上20年长租的瑕疵现实,注定了这套本应该很热的房子热度不高,这就有了捡便宜的可能性。

这里房叔可以给大家简单算上一笔账。

如果按市场成交价4200万为基准,想要八折入手,加上税费成本应控制在3500万左右。

再根据法院披露,20年长租约的租金为1万一月,共计240万元,把这一部分的金额加上去,如果落槌价在3100万左右,这套无敌江景房就可以八折到手。

当然,房叔在推荐的时候,没有这样直观的计算给大家看。

实际情况是,这套房仅有2名竞价者,其中一位刘姓的投资者以3149万拍得该房屋。

在未知原业主的该房屋是否过五唯一的前提下,房叔把税费大概计算为300万,该房子的成本实际约为3450万,过户出证。

剩下的情况就是,如何处理20年长租的问题。这里呢,房叔可以明确的告诉大家,只需要拍卖物成交价的5个点(最低不低于30万,最高不超过100万),房叔可以帮忙大家诉讼交吉,不成功不收费。

按照这个数字计算,这套房的成本仅为3550万,和原来的市场正当购买行为相差整整700万。

如果你是投资,以银行贷款的杠杆方式持有该房产,你仅需要支付1500万左右的成本,两年后以现在的市场价格挂牌出售,都可以赚800万。

按照珠江新城江景房的近十年的平均涨幅,两年后预估可以赚1500万。在如今这个经济形势下,还有什么比投资这样的房子更为稳妥的呢?

所以,捡便宜不是靠运气的,捡便宜一直都是一项技术活。

如果没有相当的专业和过硬的市场反应能力以及风险处理能力,房叔劝大家,还是回去洗洗睡,毕竟您这样,吃屎也赶不上热乎的。

温馨提示:以上内容仅为信息传播之需要,不作为投资参考,网贷有风险,投资需谨慎!
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